路線価 (2023) 北海道札幌市西区八軒7条東4-633-43 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市西区北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番４３
価格時点	2023 年
駅名	八軒駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌市西区の特に八軒地区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者であるが、同一需給圏外からの転入者もみられる。ＪＲ駅から徒歩圏にあり、古くから拓けた八軒地区の住宅地として需要は堅調である。需要の中心価格帯は、１００坪程度の土地で３，８００万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は下手稲通や新川通の背後に広がる住宅地域と判断する。需要者の中心は札幌在住のファミリー層が多く、戸建住宅に対する需要は堅調である。近隣地域は既成住宅地であるが、ＪＲ駅に近く利便性が良好で地価は上昇傾向にある。近年は小規模な画地販売も多く、中古住宅の取引も活発である。需要の中心は１㎡当たり１１万～１２万円程度で、総額は規模により異なる。新型コロナウィルス感染症の市場への影響は小さいといえる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は収益性を踏まえた上で取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。勤労者層等を対象とするマンション等も多く見られるが、地価の上昇ほどには賃料が上昇していないこと等から、収益価格は低位に求められた。以上の市場概況から判断して、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、不動産市況や地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 近隣地域はＪＲ駅にほど近く利便性の点からアパ－ト等の収益物件も存在し、一定の賃貸市場が形成されている。一方、当地域では供給物件が多く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められている。比準価格は市場の動向を反映した実証的な価格として信頼性が高いと思われる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八軒駅東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅にアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市西区北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番４３
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19.5 m
奥行き	17 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	１８ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宮の森北２４条通背後の住宅地域で、ＪＲ八軒駅から徒歩圏内にあり、交通利便性、住環境は良好である。都心部の地価上昇の影響を受け、需要は安定的で地価は上昇傾向と予測される。 (2)地域要因は大きな変動はないものと予測する。ＪＲ駅からは徒歩圏内、商業店舗が建ち並ぶ幹線道路の背後にあって、利便性が良好で住環境も優り、地価は上昇傾向で推移しており、当面はこの傾向が続くものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 15 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 15 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は増加傾向で、コロナ禍であっても、住宅及び収益物件に対する需要は高く、地価も上昇推移している。 (2)低金利等の影響もあって、取引は堅調であり、需要は安定している。新型コロナ感染症の影響は不動産価格に関しては小さいと思われる。
地域要因
(1)当該地域は一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域で、住環境は比較的良好であり、需要は底堅く推移していくものと思料される。 (2)市内中心部に近く、このところ利便性が向上した八軒東エリアで人気が高く、一般的要因からも地価は上昇傾向がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,729 円／平米 30万9,868 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,792 円／平米 31万6,688 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,082 円／平米 35万707 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,867 円／平米 50万8,684 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,050 円／平米 51万9,207 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,063 円／平米 42万70 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,724 円／平米 46万8,540 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,154 円／平米 49万3,103 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,514 円／平米 39万5,113 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万889 円／平米 33万3,539 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,398 円／平米 32万8,610 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,398 円／平米 32万8,610 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情