路線価 (2023) 北海道札幌市中央区大通西18-1-29外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区大通西１８丁目１番２９外
価格時点	2023 年
駅名	西１８丁目駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6億3,900万 円 (673 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 314万700 円 1平米 95万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6億3,900万 円 (673 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 314万700 円／坪 1平米 95万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地下鉄西１１丁目駅や西１８丁目駅周辺の普通商業地域一円。需要者の中心は、事務所ビル経営目的の企業法人・不動産業者、投資法人。都心へのアクセスに優れた商業地域で、周辺には大規模医療施設も集積しており、都心部の再開発に伴う移転需要の増大とも相俟って、底堅い需要が見込まれる。金融政策の変更等による今後の不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。 (2) 同一需給圏は、地下鉄駅沿線の事務所ビル等が集積する商業地域である。主な需要者は自社ビル等の所有を目的とする法人事業者等が中心である。また、市内中心部へのアクセスが容易であることから、近年ではマンション用地としての需要も見られるため、新型コロナ感染症の影響を受けつつも、土地需要は安定している。取引の中心価格帯は用途、規模等により様々であり、総額の特定は困難であるが、土地単価は９０万円台中盤である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格に開差が生じた。主な需要者は不動産の有する収益性に着目するが、地価の変動期等においては、賃料の粘着性、遅行性から土地建物一体の価格に見合った収益が収受されない傾向にあるため、収益価格は低位に試算された。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西１８丁目駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	203.6 坪 (673 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区大通西１８丁目１番２９外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	24 m
面積	650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄駅至近の都心へのアクセスに優れた商業地域。都心では、オフィス需要は堅調で空室率も低水準で推移しており、今後も地価上昇が見込まれる。金融政策変更等による今後の不動産市場の動向等に注視すべき。 (2)高層店舗付事務所ビル等が存する商業地域として成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、しばらくは上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 325万6,410 円 1平米 98万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 317万3,760 円 1平米 96万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 325万6,410円 1平米 98万5,000円
前年から次年への変動率 8 ％
2022年	1坪 290万9,280円 1平米 88万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 317万3,760円 1平米 96万円
前年から次年への変動率 8 ％
2019年	1坪 290万9,280円 1平米 88万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅前大通沿いを中心に再開発やビル建替があり発展性は高く、オフィス需要も堅調。年末日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の変更を行った。 (2)コロナショック前の生活様式に戻りつつあり、経済は回復基調にあるが、直近では物価高騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も見られる。
地域要因
(1)地下鉄駅至近の大通り沿いに位置する商業地域で、周辺には大規模医療施設も集積している。 (2)交通利便性に比較的優れることから、自社ビル等の自己業務用不動産に対する根強い需要が認められ、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西１８丁目１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万1,664 円／平米 208万8,281 円／坪
推定価格 平米 坪	63万1,074 円／平米 208万6,331 円／坪
標準価格 平米 坪	98万2,981 円／平米 324万9,735 円／坪
査定価格 平米 坪	98万3,000 円／平米 324万9,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	南
側道幅員2	7.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西１８丁目１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万416 円／平米 158万8,255 円／坪
推定価格 平米 坪	49万7,711 円／平米 164万5,433 円／坪
標準価格 平米 坪	91万9,983 円／平米 304万1,464 円／坪
査定価格 平米 坪	92万 円／平米 304万1,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西１８丁目１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万1,341 円／平米 255万53 円／坪
推定価格 平米 坪	79万5,780 円／平米 263万849 円／坪
標準価格 平米 坪	99万5,970 円／平米 329万2,677 円／坪
査定価格 平米 坪	99万6,000 円／平米 329万2,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ風致地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西１８丁目１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万857 円／平米 208万5,613 円／坪
推定価格 平米 坪	61万7,512 円／平米 204万1,495 円／坪
標準価格 平米 坪	103万2,629 円／平米 341万3,871 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情