路線価 (2023) 茨城県日立市十王町伊師字宿3021 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 日立市茨城県日立市十王町伊師字宿３０２１番
価格時点	2023 年
駅名	十王駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	537万 円 (574 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万911 円 1平米 9,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	537万 円 (574 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万911 円／坪 1平米 9,350 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日立市～高萩市の農家住宅地と郊外型住宅地の圏域。需要者の中心は地元居住の営農従事者及び地縁関係者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。郊外の混在型農家集落で取引市場は限定的であるが、道路事情と交通アクセスが優ることから地元需要は堅調で需給は安定的である。地縁関係者間の世帯分離を中心とする取引が多く、取引される価格帯はまちまちで需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は県北部の調整区域内の住宅地が中心と判定した。旧来からの農家住宅が中心の地域で、取引は少ないが底値感が認められる。周辺地域の道路整備等も進み、国道へのアクセスも比較的良好なことから、一定程度の需要は継続すると予測する。主たる需要者は、地縁的選好性を有する需要者を中心に、周辺勤務地へのアクセスを重視する世帯層が中心。中心価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は日立・高萩市内の農家住宅地と郊外型住宅地の取引事例を採用した。郊外の農家住宅地でアパート等の収益物件は皆無、親族間の貸家が見られる程度で賃貸需要もなく、賃貸市場が成立していないので収益価格は試算しない。地縁的選好性を重視する農家集落で自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが支配的であることから、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は県北部の調整区域内の住宅地を中心に収集選択し、事例数は少ないものの実証的かつ客観的であり信頼性が高い。一方、収益価格は、農家住宅が中心で自用の住宅が大部分で、地域の特性からアパート等の共同住宅はほとんど無く今後も賃貸市場は成熟しないと予測されるため試算しなかった。よって、比準価格に基づき所要の調整を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	十王駅北東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	173.6 坪 (574 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日立市茨城県日立市十王町伊師字宿３０２１番
標準地の範囲
東	0 m
西	80 m
南	280 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	49.5 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道６号とＪＲ常磐線との間に位置し、旧来からの農家住宅と一般住宅が混在する地域である。地縁性は強いが道路事情が良好、一部で建替えも進行し需給は安定的、底値感から地価は横這い傾向である。 (2)調整区域内の旧来からの農家住宅で、区域指定内にあり周辺道路も整備され底値感も認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万911 円 1平米 9,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万911 円 1平米 9,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万911円 1平米 9,350円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万911円 1平米 9,350円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万911円 1平米 9,350円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万911円 1平米 9,350円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日立市は人口減少、市街化調整区域の土地取引件数は少ない。地縁性が強い農家集落の需給に大きな変動はないが、立地条件により地価は二極化傾向。 (2)景気回復傾向が一部にみられ、人口減少及び高齢化増は継続しているものの地価は改善傾向にある。
地域要因
(1)郊外の農家集落で地縁関係者間の取引が中心的、道路事情が優り底値感から需給は安定的である。 (2)調整区域内の農家住宅地域で、価格水準は底値感に到達。周辺道路の整備が進み利便性が向上しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日立０６４１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市十王町伊師字宿３０２１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,936 円／平米 3万2,848 円／坪
推定価格 平米 坪	9,259 円／平米 3万610 円／坪
標準価格 平米 坪	9,362 円／平米 3万951 円／坪
査定価格 平米 坪	9,360 円／平米 3万944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日立０８８８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市十王町伊師字宿３０２１番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,364 円／平米 3万957 円／坪
推定価格 平米 坪	9,345 円／平米 3万895 円／坪
標準価格 平米 坪	9,216 円／平米 3万468 円／坪
査定価格 平米 坪	9,220 円／平米 3万481 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	高萩０５７４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	高萩市
地域	茨城県日立市十王町伊師字宿３０２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,308 円／平米 3万7,384 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,165 円／平米 5万135 円／坪
標準価格 平米 坪	9,984 円／平米 3万3,007 円／坪
査定価格 平米 坪	9,980 円／平米 3万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	高萩０８２０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	高萩市
地域	茨城県日立市十王町伊師字宿３０２１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,070 円／平米 2万67 円／坪
推定価格 平米 坪	5,764 円／平米 1万9,056 円／坪
標準価格 平米 坪	8,895 円／平米 2万9,407 円／坪
査定価格 平米 坪	8,900 円／平米 2万9,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情