路線価 (2023) 茨城県日立市大和田町字西宿2546 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 日立市茨城県日立市大和田町字西宿２５４６番
価格時点	2023 年
駅名	大甕駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (834 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (834 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円／坪 1平米 1万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 茨城県県北地域の市街化調整区域内の住宅地域を同一需給圏と判定した。典型的な需要者は近隣地域に地縁を有する３０～４０代の一次取得者層である。当地域では、需要を喚起する土地開発は見られず、需要の回復は遅れており、地価は下落傾向が続いている。また、今後は住宅ローン金利の動向を注視する必要がある。取引件数が少なく、画地規模が様々なため総額面での中心的価格帯を特定し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は日立市のほか隣接する近隣市町村の農家住宅地域に及ぶ。需要は弱く、需要者は当該地域出身者等の地縁者に限定され、圏外からの流入はみられない。開発等による供給は無く空家・未利用地等の潜在的供給がみられる程度であり、不動産取引件数も極めて少ない。よって、市場における取引の中心となる価格帯を見出すことは出来ない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は大半が自己使用の住宅で、賃貸需要は小さく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は類似性が高い取引事例価格を重視して試算されており、精度は高いと考えられる。よって、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅主体の集落地域である。同一需給圏内においては、自己の居住を前提とした取引が中心で、収益物件としての不動産取引は少ない。よって、自己利用を目的とした複数の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力を有する。一方、賃貸市場が十分に熟成していないため、収益価格の試算は非現実的との判断のうえ行っていない。以上より、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大甕駅西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	252.3 坪 (834 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の多い国道背後の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日立市茨城県日立市大和田町字西宿２５４６番
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。 (2)国道背後の農家住宅主体の集落地域で、標準的使用、居住環境は現状を維持しつつ推移するものと予測する。市場は需要者が限定的であるが、周辺での国道整備や病院の建設もあり、地価は下落も緩和傾向が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少は継続。地価は立地条件により二極化が進んでいる。市街地平坦部では横ばい又は下げ止まり傾向、農村部では下落傾向が継続している。 (2)人口減少、高齢化率は高まっている。市街化調整区域内の農家住宅地域において顕著で、外的要因もあり地域経済への先行き不透明感も強い。
地域要因
(1)農村部に位置するため、住宅地需要は近隣地域に地縁を有する者に限定される傾向があり、市場性は低い。 (2)特段の変動は無い。近接地域において国道拡幅整備、病院建設等の開発がみられ、周辺地域への波及効果が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東海０８１４２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県日立市大和田町字西宿２５４６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,687 円／平米 4万5,249 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,169 円／平米 6万3,373 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,489 円／平米 4万7,901 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東海０８１４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県日立市大和田町字西宿２５４６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,509 円／平米 4万7,967 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,407 円／平米 4万7,630 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,278 円／平米 4万7,203 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東海０８６４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県日立市大和田町字西宿２５４６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,087 円／平米 6万3,102 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,087 円／平米 6万3,102 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,185 円／平米 5万202 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	常陸太田４０６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常陸太田市
地域	茨城県日立市大和田町字西宿２５４６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,140 円／平米 5万9,971 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,390 円／平米 5万7,491 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,540 円／平米 4万8,069 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情