路線価 (2023) 茨城県日立市幸町1-48 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 日立市茨城県日立市幸町１丁目４８番
価格時点	2023 年
駅名	日立駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,040万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,901 円 1平米 7万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,040万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,570 円／坪 1平米 7万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日立市全域の商業地の圏域。需要者の中心は首都圏と県内企業や地元事業者による需要が中心。駅前商業地域だが集客力は弱く商業地需要・テナント需要ともに駐車場確保が容易な郊外の幹線沿いへ流出傾向にあるが、駅前ＳＣ再開や分譲マンション建設が進捗中で商勢圏拡大と集客力向上の期待感、地価底値感を背景に需給は改善傾向にある。複合不動産取引が中心的で個別性が強く、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は日立市全域のほかＪＲ常磐線沿線の商業地域に及ぶ。需要者は地元事業者のほか広域的に展開する事業者等も見込まれるが、コロナ禍による行動変容の影響が懸念される。鉄道利用客に対する駅前地域の優位性は有するも、幹線道路の整備等から商業施設の郊外移転が進みその優位性は弱まりつつある。商業地の取引水準は需要者の事業内容に基づく価値判断に依存する傾向が強く、取引件数も少なく取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は日立駅圏内の商業地と住商混在地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。中低層の店舗事務所ビルが連たんする駅前商業地域であるが、建築コスト上昇とテナント空室率の高止まり傾向を反映して収益価格はやや低位に試算された。市場性と収益性を重視する商業地域であるので、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内においては、空室率は高止り、賃料水準は低位で推移している。収益用不動産の取引は少なく自己利用を前提とした取引が中心となっており、商業地の取引が極めて少く採用事例も広範となったものの、市場において成立した取引事例に基づく比準価格は実証的で、収益価格に比し説得力が高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日立駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	119.8 坪 (396 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日立市茨城県日立市幸町１丁目４８番
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	0 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	21.5 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の店舗事務所ビルが連たんする平和通り沿いの商業地域。テナント空室率は高止まり傾向だが、駅前のマンション建設等により集客力向上の期待感と底値感から地価下落率は緩和傾向で推移。 (2)平和通り沿いの既成商業地域で中低層店舗等が建ち並ぶ。周辺での大規模商業施設の撤退も、後継店舗の出店予定、マンション建設もあり影響は限定的で、立地条件の優位性から現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万5,141 円 1平米 8万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万6,794 円 1平米 8万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万5,141円 1平米 8万200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万6,794円 1平米 8万700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症による集客力低迷は徐々に回復基調にあるが、商業地の郊外分散化で需給は立地条件により二極化傾向。 (2)人口減少、高齢化率上昇。海外情勢の不確実性の高まり、コロナ禍の行動変容等先行き不透明感が強く、賃金低迷や物価上昇から消費マインドは弱い。
地域要因
(1)日立駅前通りはテナント空室率が高止まり傾向だが、駅前マンション建設により集客力向上の期待感がある。 (2)地域要因に特段の変動はない。近接地域における大規模店舗撤退も後継店舗の出店予定もあり影響は限定的と判断する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日立０５７４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市幸町１丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,141 円／平米 27万8,170 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,308 円／平米 27万5,416 円／坪
標準価格 平米 坪	8万181 円／平米 26万5,078 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日立０９８０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市幸町１丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万549 円／平米 23万3,235 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,850 円／平米 23万924 円／坪
標準価格 平米 坪	8万287 円／平米 26万5,429 円／坪
査定価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日立０８２０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市幸町１丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,365 円／平米 18万3,037 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,135 円／平米 21万5,336 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,433 円／平米 26万2,605 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日立０６４４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市幸町１丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,465 円／平米 27万9,241 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,296 円／平米 27万8,683 円／坪
標準価格 平米 坪	8万435 円／平米 26万5,918 円／坪
査定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情