路線価 (2023) 茨城県日立市幸町1-157-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 日立市茨城県日立市幸町１丁目１５７番２外
価格時点	2023 年
駅名	日立駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	9,920万 円 (1148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,638 円 1平米 8万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	9,900万 円 (1148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,977 円／坪 1平米 8万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内及び県北県央の商業地域と広範囲に判定した。駅前の視認性が良好な地域に位置し立地条件が良好な地域。駅前商業店舗のリニューアルオープンが今後繁華性等に影響を与えるか注視する必要がある。需要者の中心は、ホテル事業者及全国展開している店舗事業者等及び駅前立地を注視する投資家等。需要の中心となる価格帯は、業種等によって異なり見いだすのは困難である。 (2) 同一需給圏は日立市全域のほかＪＲ常磐線主要駅周辺の商業地域に及ぶ。需要者は広域的に展開する事業者が中心となるが不動産投資家等の需要も見込まれる。鉄道利用客に対する駅前地域の優位性は有するが、幹線道路の整備等から商業施設の郊外移転が進みその優位性は弱まりつつある。商業地の取引水準は需要者の事業内容に基づく価値判断に依存する傾向が強く、取引件数も少なく取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前の商業地域で、投資採算性を重視する収益価格は重視すべきである。取引事例は同一需給圏を広く取り適切に収集できた。比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎であるため実証的かつ客観的であり信頼性が高い。収益価格は、想定建物を賃貸することで得られる収益から求めているが想定要素が介在している。よって、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏内においては、空室率は高止り、賃料水準は低位のまま推移している。収益用不動産の取引は少なく自己利用を前提とした取引が中心となっている。よって、採用事例は広範となったが市場において成立した取引事例に基づく比準価格は実証的であり、投資採算価値を示す収益価格に比し説得力が高いと判断する。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日立駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	347.2 坪 (1148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	ホテル
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	13F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日立市茨城県日立市幸町１丁目１５７番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	250 m
南	350 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	22 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)日立駅前の視認性が良好な商業地域で希少性は認められる。駅前商業店舗がリニューアルされる予定で今後周辺商業地の繁華性への影響を継続的に注視する必要がある。 (2)日立駅、集客力の高い施設等に隣接する既成商業地域。立地条件の優位性から現状のまま推移するものと予測する。隣接する大規模商業施設の撤退も、後継店舗の出店予定、マンション建設もあり影響は限定的と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万2,168 円 1平米 9万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万8,862 円 1平米 9万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万2,168円 1平米 9万1,400円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万8,862円 1平米 9万400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気回復傾向が一部みられ、売上回復等改善傾向にあるものの市内商業店舗等は厳しい状況は継続中である。 (2)人口減少、高齢化率上昇。海外情勢の不確実性の高まり、コロナ禍の行動変容等先行き不透明感が強く、賃金低迷や物価上昇から消費マインドは弱い。
地域要因
(1)駅前商業地リニューアル予定で今後の繁華性の回復を注視する必要がある。 (2)地域要因に特段の変動はない。近接地域における大規模店舗撤退も後継店舗の出店予定もあり影響は限定的。コロナ禍の行動変容は懸念材料となる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日立０５７４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県日立市幸町１丁目１５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,141 円／平米 27万8,170 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,308 円／平米 27万5,416 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,142 円／平米 28万8,091 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ひたちなか０５０８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県日立市幸町１丁目１５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,289 円／平米 10万6,747 円／坪
推定価格 平米 坪	8万594 円／平米 26万6,444 円／坪
標準価格 平米 坪	9万251 円／平米 29万8,370 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	14.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	水戸０８６４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県日立市幸町１丁目１５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,387 円／平米 42万1,141 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,387 円／平米 42万1,141 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,082 円／平米 29万4,505 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０５７４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県日立市幸町１丁目１５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,433 円／平米 28万9,053 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,377 円／平米 34万1,764 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,041 円／平米 29万4,370 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,700 円／平米 30万3,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県日立市幸町１丁目１５７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,961 円／平米 26万1,045 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,826 円／平米 31万6,801 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,238 円／平米 29万1,715 円／坪
査定価格 平米 坪	9万900 円／平米 30万515 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情