路線価 (2023) 茨城県土浦市若松町4007-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市若松町４００７番８
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	419万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	419万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円／坪 1平米 2万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線土浦駅を最寄駅とする住宅地域を中心として神立駅を最寄駅とする住宅地域も含む。需要者は市内在住の一次取得者が中心と見られる。鉄道駅からは距離があるが、需要は改善基調で、地価はほぼ横ばいで推移している。現時点でコロナ禍の影響は小さく、需要の中心価格帯は、土地は総額４００万円～６００万円程度、新築の戸建住宅で１，０００万円台後半～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は土浦市内のうち、ＪＲ常磐線土浦駅を最寄駅とする住宅地域が中心となるが、神立駅圏の住宅地域の一部にも及ぶ。需要者の中心は、土浦市内に居住ないしは勤務する３０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少ない。新型コロナの影響はほぼ収束している一方、建築費の高騰が続き、需要の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で４００～６００万円程度、新築戸建物件は比較的低価格なもので２千万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は画地規模が小さく経済合理的な共同住宅の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。当該地域は一般住宅中心の住宅地域で自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住快適性が重視される。比準価格は土浦市内の住宅地域の取引事例を中心に、適正な補修正と要因比較及び規範性に応じた関連づけを行って求めており、実証的で信頼性は高い。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、本件鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は国道背後の既成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集し得た。一方、近隣地域周辺ではアパートも散見され、賃貸需要も見込めるものの、近隣地域は比較的小規模な戸建住宅を主とする住宅地域で、標準地の画地規模ではアパ－ト等を建築する想定が困難であるため、本件では収益価格の試算は見送り、代表標準地との均衡にも留意して、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	土浦駅北方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多くアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市若松町４００７番８
標準地の範囲
東	300 m
西	270 m
南	50 m
北	320 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅中心にアパートも見られる既成住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認められず、当面現状にて推移していくものと予測する。 (2)一般戸建住宅を主としてアパートも見られる既成住宅地域で、今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。新型コロナによる市場への影響は現時点でも限定的で、地価も当面は横ばい傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土浦市の人口は概ね横ばい、高齢化率は県平均より低い。市街化区域内住宅地の地価は安定的で駅徒歩圏等条件良好な地域では上昇地点も見られる。 (2)土浦市の人口は直近では概ね横ばいで、土地取引件数も堅調に推移。コロナ禍の影響はほぼ収束し、価格動向は市街地を中心に安定的に推移。
地域要因
(1)駅から距離があり、街路条件もやや劣るため、新規分譲地等に比べ市場競争力がやや低いが値頃感から地価は横ばい傾向。 (2)駅からはやや遠い既成住宅地域で、街路は狭く、新規分譲地や区画整理地と比べて競争力は劣る一方、利便性は概ね良好であり、需給関係も改善傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)規模・形状ともに標準的な中間画地であり、接道方位は南東側で若干の優位性を有しつつ、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市若松町４００７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万45 円／平米 9万9,329 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,614 円／平米 9万4,598 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,198 円／平米 9万6,529 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市若松町４００７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,898 円／平米 7万2,395 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,776 円／平米 7万8,603 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,329 円／平米 9万350 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市若松町４００７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,722 円／平米 11万4,791 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,041 円／平米 11万2,540 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,462 円／平米 9万4,095 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市若松町４００７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,948 円／平米 10万5,620 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,322 円／平米 10万3,551 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,789 円／平米 9万5,176 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市若松町４００７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,474 円／平米 4万7,851 円／坪
推定価格 平米 坪	3万154 円／平米 9万9,689 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,895 円／平米 9万2,221 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情