路線価 (2023) 茨城県土浦市天川1-1008-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市天川１丁目１００８番１５
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,041 円／坪 1平米 3万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は土浦市内の中規模住宅地の圏域であり、主たる需要者は土浦市及び周辺市に居住する一次取得者層等が中心である。市内において人気の高い小中学校の学区内に存し、居住環境が比較的良好であることから需要は堅調で、買替え需要も見られ需給状況は安定的に推移している。市場の中心価格帯は土地で１０００～１２００万円程度、新築戸建で２５００～３０００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ土浦駅を最寄駅とする土浦市郊外部の住宅地域一帯。需要者の中心は３０～４０歳代の市内在住の一次取得者であるが、周辺市町から市内への勤務者等も含まれる。市内で人気の高い小中学校学区内に位置し、居住環境良好な住宅団地であるため、買替需要も見込まれ、地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が１００坪程度で１２００万円程度、新築戸建は概ね３０００～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ区画整理された住宅地域で自用目的の取引が市場の主流である。アパート等の賃貸用住宅も見られるが、殆どが地主が節税目的等のためにアパート等を建設するケースが主で、周辺の賃料水準は土地取得費の回収を目的としない水準にある為、収益価格は低位に試算されている。したがって、市場参加者の属性を踏まえ、収益価格は参考に止め、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は郊外の戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成している。収益性からの価格検討のため収益価格を試算しているが、居住の快適性等を重視する自用目的の取引が中心であり、市場参加者は市場性に基づく価格水準を重視して意思決定すると考えられる。従って、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ常磐線「土浦」駅南西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市天川１丁目１００８番１５
標準地の範囲
東	150 m
西	350 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	330 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道　「基準方位　北」
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主に戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。閑静な住宅地域で居住環境は比較的良好で需給関係は安定的である。 (2)郊外の戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、当面現環境を維持すると予測する。閑静な住宅地域として良好な居住環境を維持しており、当面、地価は横這い圏内で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度の戸建住宅）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で減少した需要は、緊急事態宣言解除後は回復、現在、新型コロナ発生前の状況まで戻っている。 (2)人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県内５位。高齢化率は県平均よりやや低い。不動産取引件数・建築着工件数ともに概ね横這いで堅調に推移。
地域要因
(1)駅接近性は劣るが、人気学区に存しており、居住環境は比較的良好。新規分譲地に比べ割安感があり、需要は安定的に推移している。 (2)一定の居住環境を維持した郊外の住宅団地として熟成。新興の分譲地に比べて選好性は劣るが、割安感から、需要は引き続き安定的に推移している。
個別的要因	(1)規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 (2)道路方位についてやや優れる。形状（台形）については選好性に大きな影響は認められない。その他、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市天川１丁目１００８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,130 円／平米 10万9,528 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,802 円／平米 10万8,443 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,565 円／平米 11万4,272 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市天川１丁目１００８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,056 円／平米 11万5,895 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,369 円／平米 11万3,624 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,822 円／平米 11万5,122 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市天川１丁目１００８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,930 円／平米 11万5,479 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,618 円／平米 11万4,447 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,447 円／平米 11万576 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市天川１丁目１００８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,520 円／平米 12万7,347 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,601 円／平米 11万7,697 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,631 円／平米 11万4,490 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情