路線価 (2023) 茨城県土浦市荒川沖東3-996-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市荒川沖東３丁目９９６番２
価格時点	2023 年
駅名	荒川沖駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円／坪 1平米 4万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線荒川沖駅、土浦駅及びひたち野うしく駅を最寄駅とする駅徒歩圏の住宅地域で、隣接する阿見町と牛久市にも及ぶ。需要者の中心は地縁・血縁関係を有する第一次取得者で、購入に当たっては駅への接近性を重視する傾向がある。需要の中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で総額８００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線土浦駅・荒川沖駅・ひたち野うしく駅周辺に形成される各駅に近い標準住宅地域一円で、需要者の中心は市内に居住・勤務する一次取得者層が中心である。近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内と好立地であり生活上の利便性も概ね良好で、ここ数年需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は規模にもよるが更地で１，０００万円程度、新築戸建物件は昨今の建築費高騰の影響もあり３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自己使用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある事例が収集できた。駅に近くアパート等も散見されるが、旧来の地主による建築が殆どである。従来から持家志向の強い地域で、収益物件の建築を目的とした取引は見当たらない。当地域は利便性と快適性が重視される住宅地域であることから、駅徒歩圈の事例を重視した比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 以上、２試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。近隣地域内には収益物件も混在し一定の賃貸市場は形成されているものの、本件対象不動産にかかる主たる需要者は、居住用の自己使用不動産としての利用であるので、より取引当事者の属性を反映した比準価格を採用して、相対的に低位に試算された収益価格は採用せず、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	荒川沖駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	101 坪 (334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート等が混在する駅近接の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市荒川沖東３丁目９９６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	120 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅に近い住宅地域であるが、道幅等の街路条件がやや劣る。
街路	基準方位、北４．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)荒川沖駅に近い住宅地域で居住環境は熟成している。地域に影響を及ぼす変動要因は見当たらず、今後も現状維持で推移していくものと予測する。駅に近いため需要と地価は安定的に推移すると予測する。 (2)近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性と環境の良い住宅地域は需要が安定している。コロナ禍の影響は特段見当たらない。郊外の住宅地域は需要減が続き地価も弱含みである。 (2)土浦市の人口は横ばい～微増傾向、土地取引件数は概ね横ばい傾向。不動産市場はコロナによる一時的な停滞を経て回復基調である。
地域要因
(1)荒川沖駅徒歩圏の生活利便性の良い住宅地域である。阿見町等の住宅地域とも競合するが、駅に近いため需要は底堅く地価も安定している。 (2)駅徒歩圏内で需要は比較的安定的である。地域内に顕著な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市荒川沖東３丁目９９６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万753 円／平米 13万4,729 円／坪
推定価格 平米 坪	4万350 円／平米 13万3,397 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,798 円／平米 12万8,266 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	68 ％
基準容積率	204 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市荒川沖東３丁目９９６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万898 円／平米 13万5,209 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,404 円／平米 13万270 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,286 円／平米 12万9,880 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市荒川沖東３丁目９９６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万992 円／平米 13万5,520 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,115 円／平米 13万5,926 円／坪
標準価格 平米 坪	4万309 円／平米 13万3,262 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市荒川沖東３丁目９９６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,864 円／平米 15万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,864 円／平米 15万8,238 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,914 円／平米 12万8,650 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市荒川沖東３丁目９９６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,808 円／平米 7万5,403 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,855 円／平米 10万5,313 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,833 円／平米 12万5,076 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情