路線価 (2023) 茨城県土浦市藤沢字本町1455 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市藤沢字本町１４５５番
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 8300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円／坪 1平米 2万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、土浦市及び隣接するつくば市郊外部に形成される旧来からの戸建住宅地域一円。需要者の中心は、地元居住者や出身者等、当地域に地縁的選好性を有する地元関係者が大半で、外部からの流入はほとんど見られず、供給も限定的である。需要の中心となる価格帯は取引件数が僅少なため把握することが困難であるが、坪単価で７～８万円程度と推察する。 (2) 同一需給圏は土浦市旧新治地区のほか、つくば市旧筑波地区の既成住宅地域一帯。需要者の中心は地元に地縁を有する３０～４０歳代の一次取得者である。郊外部の集落的色彩が強い住宅地域であり、生活利便性、居住環境等が劣るため、外部需要の流入は殆ど見られず、市場は限定的であり、地価は弱含みで推移している。取引が少なく、需給の中心となる価格帯の把握は困難な状況にあるが、土地は坪８万円程度が上限かと考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり比準価格を得たので検討を行う。比準価格は、土浦市内に所在する、ここ１年間に成約した正常な取引事例を採用し、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い適切に試算し得た。よって、比準価格を妥当と認め、代表標準地との均衡に留意のうえ、本件比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、収益価格は、近隣地域における賃貸市場の成熟度の観点から適用することが出来なかったため試算しなかった。 (2) 近隣地域は旧新治地区の国道沿いの商業的要素が薄れつつある混在地域。集落地域的な性格が強い地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、土地残余法は適用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程を再吟味してみると、採用事例及び各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	土浦駅　北西方
距離	8300 m
土地の状態
土地面積	246.2 坪 (814 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、農家住宅が混在する国道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市藤沢字本町１４５５番
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	50 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　８．２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの住宅地域で、近隣地域内には顕著な地域要因の変動はなく、現状を維持すると予測する。 (2)旧新治地区幹線道路沿いの商業的色彩も見られる混在地域であったが、近年は住宅地域としての色彩が強まっている。地元需要が中心で、市場は限定的であるため、地価は微減圏内で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土浦市の人口は横ばい～微増傾向、土地取引件数は概ね横ばい傾向。不動産市場はコロナによる一時的な停滞を経て回復基調である。 (2)人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県内５位。高齢化率は県平均よりやや低い。不動産取引件数・建築着工件数ともに概ね横這いで堅調に推移。
地域要因
(1)旧来からの住宅地域であり、地域内は古い建物も多く、土地利用に大きな変化はない。地価に影響を及ぼす著しい地域要因の変動も見られない。 (2)旧新治地区の中心部だが、需要者は地元に地縁を有する者等に限定され、外部需要は見込めず、市場は収縮傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市藤沢字本町１４５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,191 円／平米 7万57 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,780 円／平米 8万5,229 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,695 円／平米 7万8,336 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市藤沢字本町１４５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,898 円／平米 7万2,395 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,776 円／平米 7万8,603 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,402 円／平米 7万7,367 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市藤沢字本町１４５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,125 円／平米 8万6,369 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,613 円／平米 8万4,677 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,870 円／平米 7万8,914 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市藤沢字本町１４５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,436 円／平米 5万7,643 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,632 円／平米 7万4,821 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,453 円／平米 7万7,536 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情