路線価 (2023) 茨城県土浦市中高津2-1331-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市中高津２丁目１３３１番２
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	476万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	476万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,494 円／坪 1平米 3万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は土浦市内のうち、ＪＲ常磐線土浦駅を最寄駅とする住宅地域が中心となるが、荒川沖駅圏の住宅地域の一部にも及ぶ。需要者の中心は、土浦市内に居住ないしは勤務する３０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少ない。新型コロナの影響はほぼ収束している一方、建築費の高騰が続き、需要の中心となる価格帯は、土地は１５０～２００㎡で４５０～７００万円程度、新築戸建物件は比較的低価格なもので２千万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏はＪＲ土浦駅を最寄駅とする範囲の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の３０～４０歳代の一次取得者であるが、周辺市町から市内への勤務者等も含まれる。狭隘街路が多く、画地の配置等は整然性を欠く既成住宅地域の需要は弱まっているが、近隣地域は一定の利便性を確保しており、地価は横這い圏内で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が５０坪程度で５００万円程度、新築戸建は概ね２０００万円台半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は国道背後の既成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から代替性の高い取引事例を収集した。一方、近隣地域周辺ではアパートも散見され、賃貸需要も見込めるものの、比較的小規模な戸建住宅を主とする住宅地域であり、標準地の画地規模ではアパ－ト等の建築を想定することは困難である。よって、本件では収益価格の試算は見送り、代表標準地との均衡にも留意し、実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は狭隘街路が多く、画地の配置等は整然性を欠く既成住宅地域。画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸経営を想定することが困難なため、土地残余法は適用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程を再吟味してみると、採用事例及び各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	土浦駅南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等の中に空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市中高津２丁目１３３１番２
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を主としてアパートや畑も見受けられるやや雑然とした住宅地域であり、今後は未利用地への戸建住宅やアパート等の建築が徐々に進むと予測する。新型コロナによる需給動向への影響は現時点でも限定的である。 (2)幹線道路沿い商業施設背後の街路・画地の配置等が雑然とした既成住宅地域であり、周辺には畑等も介在する。今後は未利用地の住宅地化が進行し、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土浦市の人口は直近では概ね横ばいで、土地取引件数も堅調に推移。コロナ禍の影響はほぼ収束し、価格動向は市街地を中心に安定的に推移。 (2)人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県内５位。高齢化率は県平均よりやや低い。不動産取引件数・建築着工件数ともに概ね横這いで堅調に推移。
地域要因
(1)街路が狭く、雑然とした既成住宅地域で、新規分譲地や区画整理地に比べ競争力は劣る一方、利便性は良好で値頃感もあり、地価はほぼ横ばいで推移。 (2)街路・画地の配置等が雑然とした既成住宅地域。新興分譲地等に比べ選好性は劣るが、一定の需要は見られ、地価は横這い圏内で推移している。
個別的要因	(1)規模・形状ともに標準的な中間画地であるが、接道方位が北側で競争力は若干弱く、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市中高津２丁目１３３１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,882 円／平米 10万8,708 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,281 円／平米 11万27 円／坪
標準価格 平米 坪	3万816 円／平米 10万1,878 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市中高津２丁目１３３１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,520 円／平米 12万7,347 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,601 円／平米 11万7,697 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,256 円／平米 10万3,332 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市中高津２丁目１３３１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,347 円／平米 11万3,551 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,155 円／平米 11万9,528 円／坪
標準価格 平米 坪	3万955 円／平米 10万2,337 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市中高津２丁目１３３１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万334 円／平米 10万284 円／坪
推定価格 平米 坪	3万702 円／平米 10万1,501 円／坪
標準価格 平米 坪	3万428 円／平米 10万595 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市中高津２丁目１３３１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,943 円／平米 8万9,074 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,805 円／平米 9万1,923 円／坪
標準価格 平米 坪	3万488 円／平米 10万793 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情