路線価 (2023) 茨城県土浦市並木5-5510-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市並木５丁目５５１０番２
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 6100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	328万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	328万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,027 円／坪 1平米 1万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は土浦市及び周辺市町の農家住宅地域等の範囲。土浦市において、市街化調整区域の地価は低水準であるが、取引規模がまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域は、市街化調整区域にあって市街地等への接近性が比較的良好な一般住宅や農家住宅が混在する住宅地域であり、需要は比較的安定している。現時点ではコロナ禍による市場停滞から回復する傾向にあるが、今後の動向に注視が必要である。 (2) 同一需給圏は、土浦市や隣接自治体の郊外の農家集落又は小規模造成宅地等の地価水準の低い市街化調整区域を主とする住宅地域一帯である。需要者の中心は地縁的関係を有する住宅用地取得者が大半であり、同一需給圏外からの需要は少ないが、利便性は比較的良好で、新型コロナの影響もほぼ収束し、地価は横ばい傾向を維持している。需要の中心価格帯は、土地は１００坪程度で４００万円程度、新築戸建物件は供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は土浦市北方郊外部にあって、地元生活者による自己用業務建物や地元出身者による自己用住宅等による土地需要が中心であり、市街化調整区域内に存し賃貸市場が成熟しておらず、収益価格の適用は断念した。よって、近隣地域の特性を反映し、信頼性のある価格と判断される近隣の市街化調整区域内の取引事例により求めた比準価格を標準とし、単価と総額の関連性にも配慮して、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 対象標準地は市街化調整区域内で農地等も多く見られる住宅地域に位置し、近隣地域周辺では自己営業の事業所は散見されるものの、アパート等の賃貸用不動産は殆ど見られず、賃貸需要も見込めないことから収益還元法の適用を見送った。よって、本件では、他の標準地との検討を踏まえ、価格判定の指標となる取引事例を市内より収集して試算した、市場性を反映して実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	土浦駅北西方
距離	6100 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅、農地が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市並木５丁目５５１０番２
標準地の範囲
東	400 m
西	600 m
南	500 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅が見られる住宅地域として、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)戸建住宅や農家住宅、事業所等が混在し、畑や空地も多く見受けられる市街化調整区域の住宅地域であり、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。新型コロナによる需給動向への影響は現時点でも限定的である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,027 円 1平米 1万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による需給要因の変化が懸念されるが、取引件数はほぼ横ばいで推移しており、市街地の地価は比較的安定的に推移している。 (2)土浦市の人口は直近では概ね横ばいで、土地取引件数も堅調に推移。コロナ禍の影響はほぼ収束し、価格動向は市街地を中心に安定的に推移。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は見られないが、調整区域内において市街地への接近性が比較的良好な地域であり、地価はほぼ横ばいで推移。 (2)市街化調整区域ではあるが市街地に近く、利便性は良好である。需要はやや限定的ながらも値頃感も強く、地価は横ばいで安定的に推移している。
個別的要因	(1)調整区域内において画地の規模、居住環境等は標準的である。なお、個別的要因に変動はない。 (2)整形の中間画地であり競争力は普通程度のまま、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市並木５丁目５５１０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万438 円／平米 3万4,508 円／坪
推定価格 平米 坪	1万954 円／平米 3万6,214 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,189 円／平米 3万6,991 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市並木５丁目５５１０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,118 円／平米 4万62 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,756 円／平米 4万2,171 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,219 円／平米 3万7,090 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市並木５丁目５５１０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,136 円／平米 2万286 円／坪
推定価格 平米 坪	1万58 円／平米 3万3,252 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,339 円／平米 3万7,487 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市並木５丁目５５１０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万552 円／平米 3万4,885 円／坪
推定価格 平米 坪	1万373 円／平米 3万4,293 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,130 円／平米 3万6,796 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市並木５丁目５５１０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,317 円／平米 3万7,414 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,574 円／平米 4万1,570 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,187 円／平米 3万6,984 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情