路線価 (2023) 茨城県土浦市田宮字上宿640-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市田宮字上宿６４０番２外
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (1190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,498 円 1平米 8,620 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (1190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,597 円／坪 1平米 8,650 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は土浦市及び周辺市の市街化調整区域内の農家集落地域一帯。需要者は地元に何らかの地縁を有する個人等が中心であり、外部需要は殆ど見られない。旧新治地区の市街化調整区域内の農家集落地域は人口減少、高齢化率の上昇、限界集落化等により、市場収縮傾向は顕著である。当該地域では地元関係者間の相対取引が中心で不動産市場を形成するに至らず、需給の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は土浦市の郊外に位置する市街化調整区域内の農家集落地域を中心に隣接するつくば市、石岡市の市街化調整区域に及ぶ。需要者の中心は旧新治村の居住者や地縁を有する個人が中心である。外部からの流入はあまり見られず、長期的にも人口の減少が予測される地域であり、取引は少なく市場性は低い。市場の中心価格帯は、画地規模により総額がまちまちであり見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧新治地区の市街化調整区域内の農家集落地域。収益性からの価格接近に馴染まないため、土地残余法は適用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程を再吟味してみると、採用事例及び各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域内の農家集落地域であり、周辺ではアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は見送った。自用目的での取引が中心であり、取引事例比較法は同様に市街化調整区域内に存する事例を中心に採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	土浦駅　北西方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	360 坪 (1190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市田宮字上宿６４０番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	400 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家集落地域として熟成しており、特段の要因変動は認められないことから、当面は現環境を維持するものと予測する。地元関係者間の相対取引が中心、市場収縮傾向が顕著で、地価下落が続いている。 (2)地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。需要者は地縁を有する個人が中心であり弱含みであることから、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,498 円 1平米 8,620 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,597 円 1平米 8,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,498円 1平米 8,620円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 2万9,159円 1平米 8,820円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,597円 1平米 8,650円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 2万9,159円 1平米 8,820円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県内５位。高齢化率は県平均よりやや低い。不動産取引件数・建築着工件数ともに概ね横這いで堅調に推移。 (2)市内の人口は安定的に推移しているが、郊外の集落地域においては高齢化、人口減少がより進んでいる。
地域要因
(1)旧新治地区の市街化調整区域内の旧来からの農家集落地域。地縁性が強く、関係者間相対取引が中心、市場収縮傾向は顕著である。 (2)市街化調整区域内の既存の集落地域であり地縁を有する需要者に限定され、地域要因に変動は見られず、地価は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)規模・形状ともに標準的であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県土浦市田宮字上宿６４０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,452 円／平米 2万1,330 円／坪
推定価格 平米 坪	6,426 円／平米 2万1,244 円／坪
標準価格 平米 坪	8,913 円／平米 2万9,466 円／坪
査定価格 平米 坪	8,910 円／平米 2万9,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県土浦市田宮字上宿６４０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,200 円／平米 2万7,109 円／坪
推定価格 平米 坪	8,159 円／平米 2万6,974 円／坪
標準価格 平米 坪	8,007 円／平米 2万6,471 円／坪
査定価格 平米 坪	8,010 円／平米 2万6,481 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県土浦市田宮字上宿６４０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,942 円／平米 3万2,868 円／坪
推定価格 平米 坪	9,652 円／平米 3万1,910 円／坪
標準価格 平米 坪	8,618 円／平米 2万8,491 円／坪
査定価格 平米 坪	8,620 円／平米 2万8,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県土浦市田宮字上宿６４０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,200 円／平米 2万7,109 円／坪
推定価格 平米 坪	8,159 円／平米 2万6,974 円／坪
標準価格 平米 坪	8,764 円／平米 2万8,974 円／坪
査定価格 平米 坪	8,760 円／平米 2万8,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情