路線価 (2023) 茨城県土浦市桜町1-3321-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市桜町１丁目３３２１番１１
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	467万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	465万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円／坪 1平米 4万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は土浦市及び周辺市の商業地域である。主な需要者は土浦市及び周辺市の商業従事者で、外部からの参入者は少ない。新図書館及びサイクリングホテルの開業による周辺地域への影響は限定的である。近隣地域は、飲食店を中心とする商業地域であり、コロナ禍の影響による売上の落ち込み等により、地価は下落傾向が続いている。規模にもよるが土地のみで５００～１０００万円程度が取引の中心と推察される。但し、詳細の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、土浦駅徒歩圏を中心として、隣接する牛久市やかすみがうら市の鉄道駅周辺の商業地域一帯で、需要者の中心は地元事業者や地縁性をもつ個人事業者等である。郊外型商業施設や路線商業地域への顧客流出もあり、駅近の立地の優位性は低下しつつある。駅周辺の環境整備もあり、需給関係は改善傾向にあったが、新型コロナの影響を被る業種もあり、地価は弱含み傾向。取引の中心価格帯は、取引態様や規模、用途、築年等も様々で把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域の取引事例は少ないため、事例収集範囲を市内全域にまで広げた結果、規範性のある取引事例を収集し得た。取引は商業従事者による自己業務用の売買が殆どで賃貸目的の取引は少ない。周辺には貸事務所及び貸店舗等も存するが、当該地域における投資合理性の適否は未成熟であり、収益価格は低位に求められている。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、中心市街地ながら繁華性、店舗集積性のやや低い商業地域に位置し、近隣周辺では賃貸物件も見られるものの、需要の多くは自己使用目的であり、取引の際には周辺地域での取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているものと判断する。よって、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、土浦駅圏の商業地の取引事例に基づいて実証的な取引価格を重視し、賃貸に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ常磐線「土浦」駅南西方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル、小規模店舗が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市桜町１丁目３３２１番１１
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	16 m
面積	110 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ国道、中間画地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は国道沿いの旧来からの商業地域で、地域的な変動要因は、特に認められない為、当面現状どおりで推移するものと予測する。地域に対する地元資本の投資需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)空地や住宅も見られる駅に近い国道沿いの商業地域で、繁華性はやや乏しいものの、駅徒歩圏の優位性を保ちつつ、地価も安定的に推移してきたが、新型コロナ等の消費動向への影響がマイナス要因として懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地（１階店舗）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響により飲食店の収益が大きく落ち込んでいる。飲食店以外の商業地域においては、現在のところ影響はそれほど大きくない。 (2)空洞化や郊外大型店への顧客流出等により市内の商業地需要はやや弱含みであるが、コロナ禍の影響も収束し、需給関係は概ね回復して地価も安定。
地域要因
(1)土浦駅周辺の整備が進み、地価は下げ止まっていたが、近隣地域は飲食店街を中心とした商業地域で、コロナ禍の影響もあり下落傾向で推移している。 (2)繁華性や店舗集積性はやや低いものの、駅徒歩圏の優位性もあり地価は安定的に推移してきたが、コロナ禍で収益性が回復せず、地価は弱含みが継続。
個別的要因	(1)事業用地としては規模が小さく、利用方法が限定的な為、地域における競争力は強くない。 (2)整形の中間画地であり、競争力は普通程度のまま個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市桜町１丁目３３２１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,619 円／平米 17万7,264 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,619 円／平米 17万7,264 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,706 円／平米 15万4,410 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市桜町１丁目３３２１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,207 円／平米 11万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,444 円／平米 15万6,850 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,302 円／平米 15万6,380 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市桜町１丁目３３２１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,684 円／平米 17万867 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,901 円／平米 15万1,749 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市桜町１丁目３３２１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,129 円／平米 19万5,480 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,970 円／平米 19万1,649 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情