路線価 (2023) 茨城県土浦市大町1211-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市大町１２１１番１
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,580万 円 (1213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,580万 円 (1213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円／坪 1平米 4万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は土浦市を中心として、隣接市町村の商業地域。需要者は地元の事業者等が中心で、全国展開する飲食店舗等の外部需要も見られる。市街地の既成商業地域として熟成しており、需給関係は概ね安定している。近隣での商業地の取引は少なく取引には取引事情の介在も見られ、総額については、業種・業態により取引される画地規模はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は土浦市を中心として隣接するつくば市、かすみがうら市等の路線商業地である。需要者の中心は地元企業、外食チェーン等の自己利用者が中心となる。新規出店は借地によるものが多く見受けられるようになり、新たに土地を取得して出店する体力のある需要者が少ないのが現状である。また、郊外の大型商業施設への顧客の流出もあり収益性は弱くなっている。市場の中心価格帯は画地規模により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、土浦市内の代替競争関係にある商業地の取引事例を選択し試算した価格で、現在の市場動向を反映しており、実証的で信頼性は高い。収益価格については、賃貸物件も見られるものの自用目的の店舗等が多い地域であり、投資採算性に着目した取引は少なく元本と果実の関係がやや希薄な状況にあり規範性は劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 路線商業地であり同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。周辺には賃貸されている店舗も見られるが賃料水準及び収益性は低く、新たに土地を取得して賃貸事業を目論む需要は少なく、収益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	土浦駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	366.9 坪 (1213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、中規模店舗の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市大町１２１１番１
標準地の範囲
東	0 m
西	80 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	66 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地の国道沿いの商業地域として成熟しており、集客力のある店舗も見られ、当面現状にて推移するものと予測する。 (2)店舗が建ち並ぶ国道沿いの地域であり、当面は路線商業地域のまま推移するものと予測する。大手チェーン店も見られるが、新型コロナによる商業環境の不透明感から取引には慎重となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内商業地の地価は概ね横ばい傾向にあったが、コロナ禍で駅周辺の飲食店街等一部弱含みの地域も見られる。 (2)新型コロナによる商業環境の先行き不透明感は強く、業種・地域に応じた地価への影響に留意が必要である。
地域要因
(1)市街地の国道沿いの商業地域で、集客力のある店舗も立地し一定の繁華性を有しており、地価はほぼ横ばいで推移。 (2)国道沿いに店舗が建ち並び大手チェーン店も見られ、相応の繁華性が認められる。商業地として熟成しており地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市大町１２１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,571 円／平米 16万576 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,648 円／平米 15万7,524 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,317 円／平米 15万6,430 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市大町１２１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,885 円／平米 13万8,472 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,233 円／平米 22万2,272 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,369 円／平米 15万9,908 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市大町１２１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,626 円／平米 11万7,780 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,193 円／平米 12万9,572 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,335 円／平米 15万6,490 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市大町１２１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,746 円／平米 17万7,684 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,060 円／平米 13万9,050 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,817 円／平米 15万1,471 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市大町１２１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万246 円／平米 9万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,006 円／平米 10万5,812 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,251 円／平米 15万2,906 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	7.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情