路線価 (2023) 茨城県土浦市荒川沖東2-138-1内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市荒川沖東２丁目１３８番１内
価格時点	2023 年
駅名	荒川沖駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,530万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,530万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,284 円／坪 1平米 5万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、土浦市を中心として周辺自治体の路線商業地域を主とする商業地域で、比較的広範囲に及ぶ。需要者は地元事業者をはじめ店舗・事業所展開をする県内外の事業者が中心である。定期借地権やリースバックも多く見られ、店舗も大型化・複合化の傾向にあり、既存の標準的規模の商業地に対する需要は弱含み傾向にある。取引の中心価格帯は、取引態様や規模、用途、建物の築年等も様々で把握は困難である。 (2) 同一需給圏は土浦市内の幹線道路沿いの路線商業地域のほか、隣接市町の路線商業地域一帯である。需要者の中心は圏内の自己利用前提の事業者等をはじめ、大規模地にあっては広域展開する事業者等も需要者となる。路線商業施設等の大型化・複合化により、標準規模の従来からの商業地の需要は弱含みである。事業用借地権の定着等により、路線商業地の取引が少なく、需要の中心となる標準的な価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は幹線道路沿いの路線商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸用不動産の取引も見られるものの、需要の多くは自己使用目的で、取引の際には周辺での取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているものと判断する。よって、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、街路条件等の類似性を重視して規範性のある取引事例に基づいて実証的な比準価格を重視し、賃貸経営に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は道路交通の要衝点に近い主要地方道土浦稲敷線沿いの路線商業地域。自動車交通量は多いが、集客力のある核店舗はなく、新たに土地を購入して賃貸経営を行う経済合理性は認められない状況にあり、需要者の意思決定過程において収益価格の占める割合は相対的に小さいと考えられる。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	荒川沖駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	151.2 坪 (500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗・事務所・住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市荒川沖東２丁目１３８番１内
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地を背後に擁する幹線道路沿いの路線商業地域で、住宅や空地等も見受けられるが、今後は徐々に店舗集積が進みつつ、新型コロナの影響も現時点では依然限定的で、路線商業地域として熟成していくものと予測する。 (2)荒川沖駅に近く、交通量が多い主要幹線道路沿いの店舗集積が進みつつある路線商業地域。事業用借地等が主流で、売買は少ない状況が続いているが、地価は安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万5,549 円 1平米 5万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)空洞化や郊外大型店への顧客流出等により市内の商業地需要はやや弱含みであるが、コロナ禍の影響も収束し、需給関係は概ね回復して地価も安定。 (2)人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県内５位。高齢化率は県平均よりやや低い。不動産取引件数・建築着工件数ともに概ね横這いで堅調に推移。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地域で、集客力のある店舗は見られないものの、宅地化が進む周辺住宅地域からの集客も見込め、地価は安定的に推移。 (2)路線商業地域として集客力のある核店舗がなく、店舗等の新規進出も少ない。周辺住宅地の顧客もあり、地価は横這い圏内で推移している。
個別的要因	(1)中間画地であり競争力は普通程度のまま個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市荒川沖東２丁目１３８番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万484 円／平米 10万780 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,531 円／平米 13万7,301 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,210 円／平米 16万9,300 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市荒川沖東２丁目１３８番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,864 円／平米 15万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,864 円／平米 15万8,238 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,329 円／平米 17万9,612 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県土浦市荒川沖東２丁目１３８番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,504 円／平米 26万2,840 円／坪
推定価格 平米 坪	8万776 円／平米 26万7,045 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,212 円／平米 17万9,225 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県土浦市荒川沖東２丁目１３８番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万939 円／平米 10万2,284 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,199 円／平米 14万6,122 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,097 円／平米 16万8,927 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情