路線価 (2023) 茨城県土浦市中村南4–外26-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市中村南４丁目番外２６番２外
価格時点	2023 年
駅名	荒川沖駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億6,800万 円 (4918 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,800万 円 (4918 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円／坪 1平米 3万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、土浦市・つくば市を中心とした茨城県南地域の路線商業地域で、需要者の中心は県内小売・流通業者に加え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県内外デベロッパーも想定される。需給関係は近年、改善傾向にあったが、コロナ禍や物価高の消費行動への影響も懸念され、売買・賃貸ともに需要はやや弱含みである。取引は規模や建物用途、使用容積率等敷地との関係、築年等も様々で中心価格帯の把握は困難である。 (2) 対象標準地は比較的纏まった規模を有する画地であり、同一需給圏は土浦市を中心として茨城県内を広域的にとらえた商業地一帯である。需要者の中心は地元企業のほか県外の企業等の自己利用者が中心となる。新規出店は借地によるものが多いのが現状であり、立地等の物件の選別化は進んでいる。郊外の大型商業施設への顧客の流出もあるが、商業地として一定の集客力を有する。市場の中心価格帯は画地規模により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は国道沿いの路線商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸用物件の取引も見られるものの、需要の多くは自己使用目的であり、取引の際には周辺での取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているものと判断する。よって本件では、代表標準地との検討も踏まえ、規模の類似性を重視して代替性の認められる取引事例に基づいて実証的な比準価格を重視し、賃貸経営に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 路線商業地であり同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。周辺には賃貸されている店舗も見られるが賃料水準及び収益性は低く、新たに土地を取得して賃貸事業を目論む需要は少なく、収益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	荒川沖駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	1487.6 坪 (4918 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市中村南４丁目番外２６番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	105 m
南	120 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	43 m
奥行き	108 m
面積	4650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模地が標準的な地域
街路	１５．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの熟成した路線商業地域で、大小の画地が混在しつつも大規模画地が標準的である地域である。新型コロナの影響は現時点でも小さいが、背後の国道６号バイパス開通後の交通量の減少、収益低下も予測される。 (2)店舗が建ち並ぶ国道沿いの地域であり、当面は路線商業地域のまま推移するものと予測する。周辺には集客力のある店舗も見られるが、新型コロナによる商業環境の不透明感から取引には慎重となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,685 円 1平米 3万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)空洞化や郊外大型店への顧客流出等により市内の商業地需要はやや弱含みであるが、コロナ禍の影響も収束し、需給関係は概ね回復して地価も安定。 (2)新型コロナによる商業環境の先行き不透明感は強く、業種・地域に応じた地価への影響に留意が必要である。
地域要因
(1)大小の店舗が混在する路線商業地域として熟成しており、需給関係も安定しているが、将来的には国道６号バイパス開通後の通行量減少も懸念される。 (2)国道沿いに店舗が建ち並び交通量も多く相応の繁華性が認められる。商業地として熟成しており地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)三方路画地として若干の優位性を有しつつ個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市中村南４丁目番外２６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万246 円／平米 9万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,006 円／平米 10万5,812 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,827 円／平米 11万5,138 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	7.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県土浦市中村南４丁目番外２６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万173 円／平米 9万9,752 円／坪
推定価格 平米 坪	3万325 円／平米 10万254 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,539 円／平米 11万4,186 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	15 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県土浦市中村南４丁目番外２６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,206 円／平米 18万9,123 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,301 円／平米 20万2,661 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,969 円／平米 11万5,608 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＧＹ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県土浦市中村南４丁目番外２６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,108 円／平米 19万5,411 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,395 円／平米 19万6,360 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,019 円／平米 11万9,079 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情