路線価 (2023) 茨城県土浦市おおつ野7-1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 土浦市茨城県土浦市おおつ野７丁目１番３
価格時点	2023 年
駅名	神立駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,780万 円 (1983 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,800万 円 (1983 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円／坪 1平米 4万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の土浦市を中心に周辺市町の商業地域等の範囲。需要者は県内に地縁性を持つ事業者やチェーン展開する法人等であるが、取引規模や価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域は、店舗等の集積度や背後の住宅地域の熟成度が徐々に高まりつつある郊外の新興商業地域であり、需要は安定的に推移、コロナ禍で一時停滞した市場の回復傾向が続いている。 (2) 同一需給圏は、土浦市及び周辺自治体の主要街路沿いを中心とする商業地域一帯で、比較的広範囲に及ぶ。需要者は店舗・事業所展開をする県内外の事業者も想定されるが、標準的規模の画地では地元事業者が中心となる。近隣地域の周辺背後地域では住宅やアパートの建築は堅調であるが、沿道地域では未利用地も残る状況である。但し、新型コロナの影響はほぼ収束し、需給関係も安定的に推移している。需要の中心価格帯は、規模が区々であり把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、郊外に位置する幹線道路沿いの新興商業地域であり、収益性を考慮すべき商業地域であるが、現時点においては、自己使用店舗が大半を占めている状態である。よって、本件においては、これら商業店舗用地への需要を反映している比準価格をやや重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 対象標準地は郊外の新興住宅団地内の基幹街路沿いに形成された商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸用不動産の取引も見られるが、需要の多くは自己使用目的であり、取引の際には周辺地域の取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているものと判断する。よって、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、規範性のある取引事例に基づいて実証的な比準価格を重視し、賃貸経営による収益性を反映した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	神立駅南方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	599.8 坪 (1983 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事業所等が建ちつつある商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	土浦市茨城県土浦市おおつ野７丁目１番３
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	500 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外に位置する幹線道路沿いの商業地域であり、協同病院の移転に伴い店舗等の集積度や背後の住宅地域の熟成度が高まりつつある。幹線道路沿い商業地域としての熟成が今後も徐々に進むものと予測する。 (2)郊外の新興住宅地域「おおつ野ニュータウン」内の幹線街路沿いの商業地域で、背後の住宅地域での人口増が顕著であり、新型コロナの影響は現時点でも小さく、今後も徐々に店舗や事業所等の進出が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による収益減少業種や設備投資の動向が懸念される中、法人等の土地取得は地域の選別を強めている。 (2)空洞化や郊外大型店への顧客流出等により市内の商業地需要はやや弱含みであるが、コロナ禍の影響も収束し、需給関係は概ね回復して地価も安定。
地域要因
(1)郊外の幹線道路沿いの新興商業地域であり、協同病院の移転に伴い、商業集積度が徐々に高まりつつある地域で、地価はほぼ横ばいで推移。 (2)郊外の新興住宅団地内の主要道路沿いの商業地域で、徐々に新規出店等の土地利用も進み、先行投資的な出店も見られ地価は安定的に推移。
個別的要因	(1)角地としての若干の優位性を有する。なお、個別的要因に変動はない。 (2)角地として若干の優位性を有しつつ個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市おおつ野７丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,207 円／平米 11万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,444 円／平米 15万6,850 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,444 円／平米 15万238 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市おおつ野７丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万484 円／平米 10万780 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,531 円／平米 13万7,301 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,705 円／平米 14万7,795 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市おおつ野７丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,684 円／平米 17万867 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,337 円／平米 14万9,884 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県土浦市おおつ野７丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,571 円／平米 16万576 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,648 円／平米 15万7,524 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,684 円／平米 15万1,031 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情