路線価 (2023) 茨城県古河市上辺見字1-2657-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市上辺見字一丁目２６５７番２
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,068 円／坪 1平米 4万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、古河市総和地区を中心に古河地区等をも含む。想定される需要者は、市内居住の３０～４０代の一次取得者が中心である。近隣地域は学校等への接近条件が良好で、また区画整然とした住宅地域のため、市場での需要は底堅い。尚、市場で中心となる価格帯は土地３００㎡程度を前提とした場合、１，４００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円前後と把握される。 (2) 　同一需給圏は、概ねＪＲ古河駅を最寄駅とする地域であり、古河市及び周辺市町の住宅地域一帯。需要者は古河市に居住する３０～４０代の一次取得者が中心であり、他地域からの流入も見られる。対象近隣地域は県道古河総和線背後に位置し、区画整然とした住宅地で、空地に住宅等の増加もみられ底堅い需要が見られる地域である。中心価格帯は、土地は７０坪程度で１０００万円前後、新築戸建で２６００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、戸建住宅のほかアパート等も見られる住宅地域である。収益価格は最寄駅から徒歩圏外のため、駐車場の確保が必須。その結果、想定建物の規模が相対的に小さくなるため比準価格に比べて低く求められた。また当該地域では居住の快適性が重視される。従って本件においては、類似地域内の規範性ある取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに周辺公示価格等の動向を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　対象近隣地域は空地も残る中に一般住宅とアパート等が見られる区画整然とした住宅地域である。取引事例は、古河市内の価格牽連性の強い事例を採用し、総額の観点からも比準価格の信頼性は高い。一方、対象地周辺はアパート等も若干見られるため収益価格も試算したが低位に求められた。居住の快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	古河駅南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅等が見られる区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市上辺見字一丁目２６５７番２
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	21 m
面積	330 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅地域であり、住環境は概ね良好。小学校・日常品店舗の生活利便性への接近性は良好であり、住宅需要は概ね良好。今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。 (2)区画整理済の住宅地域として徐々に熟成が進むと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)古河市の人口は微減。古河地区駅徒歩圏及び総和地区の住宅需要は概ね良好。但し徒歩圏外の古河地区南部は弱含み。三和地区は概ね横ばい傾向。 (2)人口減少率、高齢化率ともに県平均よりやや低い。土地取引価格は古河駅徒歩圏でほぼ横ばい傾向からやや上昇傾向。新幹線東側は横ばい傾向。
地域要因
(1)区画整然とした中規模住宅地域であり、学校及び店舗等の接近性は概ね良好なため、住宅地としての需要は底堅いエリアである。 (2)総和地区は土地供給が多いが需要も多く土地価格は安定的に推移。
個別的要因	(1)道路方位は南向きのため日照等は良好。市場における競争力等は総じて優位にある。 (2)画地の規模、街路条件等は標準的であり、南向き画地であることにより日照が優る。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字一丁目２６５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,637 円／平米 15万4,182 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,843 円／平米 14万8,251 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,792 円／平米 14万4,776 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字一丁目２６５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,663 円／平米 16万880 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,346 円／平米 15万3,220 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,437 円／平米 15万215 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字一丁目２６５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,548 円／平米 15万582 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,199 円／平米 15万9,346 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,479 円／平米 15万3,660 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	総和ＦＨ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字一丁目２６５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,968 円／平米 15万5,276 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,731 円／平米 14万7,881 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,011 円／平米 14万2,194 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	総和ＦＨ公４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字一丁目２６５７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,979 円／平米 14万2,089 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,326 円／平米 13万6,624 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,964 円／平米 14万5,345 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情