路線価 (2023) 茨城県古河市諸川字十日山1795-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市諸川字十日山１７９５番１６
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	295万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	294万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円／坪 1平米 2万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は古河市の市街化区域のほぼ全域である。需要者の中心は古河市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。当該地域の土地需給は安定している。当該地域は国道背後に位置するが、道路の系統連続性は比較的劣る地域である。しかし、標準地が位置する地域は三和地区では需給は堅調である。土地は１４０㎡程度で３００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (2) 同一需給圏は古河市を中心に近隣市町を含んだ既存住宅地域であるが、特に「旧三和町」における住宅地との価格牽連性が強い。需要者の中心は古河市に地縁を有するエンドユーザーであるが、一部投資需要も見られる。同一需給圏内には値頃感のある新規分譲地の供給もあり、既存住宅地域の需要は依然として弱いが、地価は概ね底値圏と思慮される。需要の中心となる価格帯は土地が４０坪程度で３００万円前後、新築戸建が２，０００万円弱程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は周囲に農地が見られる住宅地域である。当該地域の土地需要は自己使用目的での取引が支配的で、画地規模の観点から合理的な賃貸経営が困難であると判断して、収益還元法の適用を断念した。自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 画地規模が小さく、また第１種低層住居専用地域（４０％／８０％）に存するため、アパート等の建築想定は現実的でない事から、収益価格は試算を断念した。対象不動産が居住の快適性を重視する「諸川」地区の住宅地域に存し、自己使用目的で主に取引がなされ、価格は取引価格を指標に決定されることが一般的と判断されるので、代表標準地との秤量に留意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	古河駅東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅団地が散在し畑も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市諸川字十日山１７９５番１６
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	50 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	16.3 m
面積	136 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	Ｒ元．７．１に古河市立地適正化計画が策定された。
街路	基準方位北、　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は畑も見られる住宅地域だが、戸建住宅地として熟成すると予測。地価水準はほぼ横ばいから強含み傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (2)「諸川」地域における標準的使用は当面現状通りと予測する。地価は底値圏にあり当面は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三和地区の地価水準はほぼ横ばいからやや上昇傾向である。人口微減。高齢化率微増。 (2)古河市の人口は減少傾向（５年間でマイナス１．２％）にある。高齢化率は２９．３％と県平均３０．０％を下回る。
地域要因
(1)国道背後の農地が見られる住宅地域で、地価水準はほぼ横ばいから強含み傾向にあると予測する。 (2)地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)南側接面市道の中間画地で日照が優る。周囲の市道沿いの画地に比べ、道路の系統連続性はやや劣る。規模等はほぼ標準。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220308204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市諸川字十日山１７９５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,017 円／平米 7万6,094 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,921 円／平米 7万2,471 円／坪
標準価格 平米 坪	2万877 円／平米 6万9,019 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220408204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市諸川字十日山１７９５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,247 円／平米 8万161 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,314 円／平米 7万7,076 円／坪
標準価格 平米 坪	2万379 円／平米 6万7,373 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220608204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市諸川字十日山１７９５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,910 円／平米 8万8,964 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,382 円／平米 8万7,219 円／坪
標準価格 平米 坪	2万888 円／平米 6万9,056 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220808204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市諸川字十日山１７９５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,879 円／平米 8万2,250 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,672 円／平米 7万8,260 円／坪
標準価格 平米 坪	2万372 円／平米 6万7,350 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220908204 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市諸川字十日山１７９５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,121 円／平米 8万9,662 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,331 円／平米 8万7,050 円／坪
標準価格 平米 坪	2万898 円／平米 6万9,089 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情