路線価 (2023) 茨城県古河市上辺見字鹿養大道中1032-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市上辺見字鹿養大道中１０３２番７
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円／坪 1平米 3万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、古河市総和地区を中心に古河地区等をも含む。想定される需要者は、市内居住の３０～４０代の一次取得者が中心である。近隣地域は未利用地も残るが、学校等への接近性が良好なため、需要は底堅い。尚、市場で中心となる価格帯は、市場で最も引き合いがある土地２００㎡を前提とした場合、７００万円～８００万円、新築戸建住宅で２，５００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は古河市及び周辺市町の市街化区域内の住宅地域と判定した。圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者層が需要の中心で、圏域外からの転入も若干見られる。旧総和地区の比較的利便性の良好な住宅地域で、今後、徐々に熟成度が高まると思料される。底値感から需給は改善傾向にあり、地価は若干の上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は、土地は３００㎡程度で、１１００万円前後、新築の戸建住宅で総額２５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、戸建住宅のほか、アパート等も見られる既存の住宅地域である。収益価格は、最寄駅から徒歩圏外となるため、駐車場の確保は必須である。そのため想定建物の規模が相対的に小さくなることから、当該価格は比準価格に比べ低く求められた。また当該地域では収益性より居住の快適性が重視される。よって比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 古河市旧総和地区の低層住宅地域で、収益物件も見られるが、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は、古河市内の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	古河駅南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市上辺見字鹿養大道中１０３２番７
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	320 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	未利用地も残る既存の住宅地域
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には畑も残る既存の住宅地域。周辺地域において特段の変動要因はなく、今後においてもほぼ現状に近い状態で推移していくものと予測する。 (2)一般住宅、アパート等が増えつつある住宅地域であり、今後は、徐々に熟成度を高めるものと予測する。旧総和地区西部の住宅地は底値感もあり需給が安定しており、地価は若干の強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)古河市の人口は微減。古河地区駅徒歩圏及び総和地区の住宅需要は概ね良好。但し徒歩圏外の古河地区南部は弱含み。三和地区は概ね横ばい傾向。 (2)駅徒歩圏及び市街地の住宅地の地価は概ね横這い若しくは若干の上昇、郊外の地価は概ね横這いからやや下落で推移。新型コロナの影響は限定的。
地域要因
(1)周辺には農地も残る既存の住宅地域。小学校にも比較的近く住宅需給は概ね安定している。 (2)旧総和地区の小学校や生活利便施設に比較的近い住宅地。街路条件がやや劣るが、地価の底値感から周辺で宅地開発が進み、需給はやや強含みで推移。
個別的要因	(1)道路方位は標準画地に比べ優位にある。単価と総額との関連で検証した結果、特段単価への影響はなしと判断。 (2)形状、規模等は標準的である。南西側接面の中間画地。国土調査による成果に基づき地積変更。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字鹿養大道中１０３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,891 円／平米 12万5,268 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,306 円／平米 12万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,161 円／平米 12万6,160 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字鹿養大道中１０３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,472 円／平米 11万3,964 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,472 円／平米 11万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,983 円／平米 11万8,960 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字鹿養大道中１０３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,819 円／平米 12万1,724 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,403 円／平米 11万7,042 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,199 円／平米 11万9,674 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	総和ＦＨ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字鹿養大道中１０３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,059 円／平米 11万2,599 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,391 円／平米 11万391 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,866 円／平米 11万8,573 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	総和ＦＨ調４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字鹿養大道中１０３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,043 円／平米 12万9,076 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,656 円／平米 12万7,797 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,093 円／平米 11万9,323 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情