路線価 (2023) 茨城県古河市関戸字稲荷前1630-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市関戸字稲荷前１６３０番１０
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 4200m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	426万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	426万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,196 円／坪 1平米 2万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は古河市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は古河市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。当該地域の土地需給は概ね安定している。当該地域は私道沿いに位置し、道路の系統連続性は比較的劣る地域である。当該地域は北方を走る幹線市道への連絡性が比較的良好である。土地は１４５㎡程度で４００～５００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (2) 　同一需給圏は、概ねＪＲ古河駅を最寄駅とする地域であり、古河市及び周辺市町の住宅地域一帯。需要者は古河市に居住する３０～４０代の一次取得者が中心であり、他地域からの流入も見られる。対象近隣地域は十間道路の南側背後に位置し、近隣の商業施設への利便性に優れ、値頃感もあり底堅い需要が見られる地域である。中心価格帯は、土地は４００万円前後、新築戸建で２０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は周囲に農地が見られる住宅地域で、事務所等の収益物件が散見される程度である。当該地域の土地需要は自己使用目的での取引が支配的で、画地規模が小さく間口も比較的狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を断念した。代表標準地との検討を踏まえ、取引時点が比較的古い取引事例等も採用しているが古河市の市街化区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　対象近隣地域は一般住宅のほか事務所等が見られる住宅地域である。取引事例は、古河市内の価格牽連性の強い事例を採用し、総額の観点からも比準価格の信頼性は高い。一方、対象地周辺はアパート等は見られず、対象地は敷地規模が小さく賃貸経営は困難と判断されるため収益価格は試算し得なかった。よって、市場性を実証的に反映している比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	古河駅東方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか事務所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市関戸字稲荷前１６３０番１０
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.6 m
奥行き	14.8 m
面積	145 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	Ｒ元．７．１に古河市立地適正化計画が策定された。
街路	基準方位北、　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅のほか事務所も見られる住宅地域で、今後とも戸建住宅地として熟成すると予測。地価水準はほぼ底値圏にあり、ほぼ横ばい傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (2)住宅等が徐々に増加し、戸建住宅地としての熟成度が進むと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総和地区は古河地区寄りは横ばいから上昇、それ以外は横ばいから弱含み。区画整理地は依然人気が高い。人口微減。高齢化率微増。 (2)人口減少率、高齢化率ともに県平均よりやや低い。土地取引価格は古河駅徒歩圏でほぼ横ばい傾向からやや上昇傾向。新幹線東側は横ばい傾向。
地域要因
(1)事務所も見られる住宅地域で、古河地区の代替住宅地で人気も高く、地価水準はほぼ横ばい傾向にある。 (2)中心市街地の外延的発展が見られる住宅地域で底堅い需要がある。
個別的要因	(1)南側接面私道の中間画地で日照が優るが、周囲の市道沿いの画地に比べ、道路の系統連続性はやや劣る。規模等はほぼ標準。個別的要因に変動はない。 (2)画地の規模、街路条件等は標準的であり、南向き画地であることにより日照が優る。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	古河Ｒ４Ｃ６９１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市関戸字稲荷前１６３０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,733 円／平米 8万5,073 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,805 円／平米 8万8,617 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,131 円／平米 8万9,695 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	古河Ｒ４Ｃ６９１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市関戸字稲荷前１６３０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,461 円／平米 10万7,316 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,514 円／平米 12万715 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,797 円／平米 9万5,203 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市関戸字稲荷前１６３０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,261 円／平米 9万3,431 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,387 円／平米 8万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,401 円／平米 9万588 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市関戸字稲荷前１６３０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,180 円／平米 7万21 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,892 円／平米 8万5,599 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,484 円／平米 9万4,168 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情