路線価 (2023) 茨城県古河市小堤字上中新田293-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市小堤字上中新田２９３番６
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	725万 円 (571 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	725万 円 (571 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円／坪 1平米 1万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は古河市の市街化調整区域のほぼ全域。需要者の中心は古河市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。当該地域は県道背後の農地等が多く見られる農家集落地域。当該地域の土地取引は比較的安定。当該地域は東方を走る県道等への連絡性が良好である。土地は５００㎡程度で６００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね古河市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は圏内居住の古河市内に地縁的選好性を有する地元関係者が中心であり、圏域外からの転入は少ない。古河市旧総和地区の調区内住宅地であり、利便性がやや劣る地域であるが、地価は底値圏にあり、概ね横這い傾向で推移している。取引が静態的であることから、市場の中心価格帯の把握は困難であるが、土地は５００㎡程度で総額６５０万円前後が中心価格帯と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地の周囲には収益物件等は殆どなく、県道沿いに事務所併用住宅等の収益物件が散見される程度で、自己使用目的での取引が支配的で、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算を断念した。古河市の市街化調整区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 古河市旧総和地区の市街化調整区域内の住宅地域に存し、地縁的選好性を重視する自用目的の戸建住宅取引が中心である。比準価格は、古河市内の代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。一方、アパート等の収益物件は殆ど認められず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	古河駅北東方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	172.7 坪 (571 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市小堤字上中新田２９３番６
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	28.8 m
面積	571 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	Ｒ元．７．１に古河市立地適正化計画が策定された。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、県道背後の農地が多く見られる農家集落地域で、今後とも戸建住宅地として熟成し、地価水準はほぼ底値圏にありほぼ横ばい傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (2)古河市中心市街地から離れた市街化調整区域内の住宅地域で、当面現状維持で推移していくものと予測する。外部需要は弱いものの、地価水準は底値圏にあり、概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総和地区は古河地区寄りは横ばいから上昇、それ以外は横ばいから弱含み。区画整理地は依然人気が高い。人口微減。高齢化率微増。 (2)駅徒歩圏及び市街地の住宅地の地価は概ね横這い若しくは若干の上昇、郊外の地価は概ね横這いからやや下落で推移。新型コロナの影響は限定的。
地域要因
(1)県道背後の農地が多く見られる農家集落地域で、周囲は未利用地が目立つ。地価水準はほぼ底値圏で、ほぼ横ばい傾向にあると予測する。 (2)古河市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。取引は静態的であるが、地価はほぼ底値圏にあり、横ばい傾向で推移。
個別的要因	(1)北側道路接面の中間画地で日照等がやや劣るが、規模及び街路幅員等において、特に市場性に与える影響は少ない。個別的要因に変動はない。 (2)市街化調整区域内において形状、規模等は標準的である。中間画地。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220308204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市小堤字上中新田２９３番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,560 円／平米 4万4,829 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,851 円／平米 4万5,791 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,945 円／平米 4万2,796 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220608204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市小堤字上中新田２９３番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,107 円／平米 4万6,638 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,830 円／平米 4万5,722 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,723 円／平米 4万2,062 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220808204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市小堤字上中新田２９３番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,274 円／平米 4万3,884 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,642 円／平米 4万1,794 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,554 円／平米 4万1,504 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市小堤字上中新田２９３番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,092 円／平米 4万3,282 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,547 円／平米 4万8,092 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,672 円／平米 4万1,894 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情