路線価 (2023) 茨城県古河市東本町2-490-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市東本町２丁目４９０番２
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万8,365 円 1平米 8万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万8,365 円／坪 1平米 8万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は古河市の商業地域のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等である。当該地域は駅東口の幹線市道沿いの普通商業地域で、駅西口に比べ店舗の連たん性及び集客力が優り、事務所・小売店舗等の連たん性も優る地域である。価格を決定するのは買い手市場である傾向があり、取引規模及び価格帯はそれぞれであり、市場の中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は古河市内の繁華性の高い商業地域及び県西・県南地域の同種地域と判定した。需要者は地元の個人事業主及び中小事業法人を中心に全国展開の事業法人も見られる。近隣は幹線道路沿いに事務所、小売店舗が建ち並ぶ繁華性の高い駅徒歩圏の商業地域で、店舗の連たん性の伸長が見られる。商業地の取引は少なく取引事情の介在、各取引には取引価格・取引規模等の個別性が見られることから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は古河市の中心商業地域であり、需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等であることから、収益性を注視しながら、当該地域の地価水準を重視するため、取引時点が古い取引事例も採用しているが古河市の市街化区域の商業地としての代替競争関係が認められる取引事例より査定した比準価格を重視し、収益価格をも関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は古河駅徒歩圏の商業地域である。取引は収益目的よりも実需が中心となるが、収益物件は駅前に既存の賃貸ビルが見られる程度で投資目的の新たな土地取引は見られない。比準価格は繁華性の高い市内の商業地の事例を中心に採用して試算した。収益価格は市場性に留意したが賃貸需要が弱いことから低位に試算された。よって、市内の商業地の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	古河駅東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の事務所、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市東本町２丁目４９０番２
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	４階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	Ｒ元．７．１に古河市立地適正化計画が策定された。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は古河駅東口から幹線市道沿いの各種店舗が連たんする商業地域で、駅西口の商業地域より集客力が優り、地価水準はほぼ横ばいから強含み傾向にあると予測する。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (2)古河駅徒歩圏の十間通り沿いに事務所、店舗が連たんする商業地域で、当面は現在の繁華性、商業環境を維持するものと予測する。コロナ禍からの経済活動の正常化により地価は強含みに推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,647 円 1平米 8万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万5,969 円 1平米 8万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,647円 1平米 8万6,100円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅東口の幹線道路沿いの商業地域が中心。駅前中心の既成商業地域の地盤沈下等が進むも、地価が住宅地と同等かそれ以下で、下落率は緩和傾向。 (2)駅徒歩圏、旧古河市の住宅地の地価は横ばい乃至上昇、郊外は横ばい乃至弱含みであるが一部上昇も見られる。商業地は横ばいから、強含みで推移。
地域要因
(1)中低層店舗が集積する幹線市道沿いの普通商業地域で、駅西口に比べ集客力等が優るため、地価水準はほぼ横ばいから強含み傾向にある。 (2)十間通り沿いに小売店舗、事務所ビル等が連たんする駅徒歩圏の繁華性の高い商業地域で経済活動の正常化により地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)駅西口に比べ、駐車場が整備されており、競争力が比較的優る。規模・道路幅員はほぼ標準。個別的要因に変動はない。 (2)商業地として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市東本町２丁目４９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,239 円／平米 27万1,882 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,844 円／平米 26万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,881 円／平米 28万7,229 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市東本町２丁目４９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万357 円／平米 33万1,780 円／坪
推定価格 平米 坪	10万357 円／平米 33万1,780 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,476 円／平米 27万9,278 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ４Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市東本町２丁目４９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,354 円／平米 21万9,366 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,053 円／平米 21万5,065 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,622 円／平米 28万6,372 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ４Ｃ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市東本町２丁目４９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,054 円／平米 28万7,801 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,054 円／平米 28万7,801 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,278 円／平米 28万5,235 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情