路線価 (2023) 茨城県古河市東1-4-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市東１丁目４番２外
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,770万 円 (526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,710 円 1平米 7万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,760万 円 (526 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,379 円／坪 1平米 7万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は古河市等県西地域の商業地域である。需要者の中心は、個人事業者や地元企業等が中心と見られる。当該地域は駅近接で、店舗、事務所のほかマンション等が混在する商業地域であるが、集客力のある店舗が少ないため郊外の路線商業地へ顧客流出が進んでいる。しかし背後の住宅地との価格差がなくなりつつあり、地価は概ね横ばいの状況が見られる。取引自体が少なく需要の中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の単価・総額は妥当と判断される。 (2) 同一需給圏は古河市を中心とした県西地区の商業地域と判断される。需要者は同一需給圏内の店舗、事務所ビル経営者が中心と考えられる。市内では大型店舗を擁する国道４号を中心とした路線地域が商業中心となっており近隣を含む既存商業地は相対的な繁華性の劣勢から空洞化が進んでいる。一方で背後住宅地との価格差がなくなり土地取引も散見されだしている。取引は少ないが競合地域及び背後住宅地との比較から土地相場は坪当たり２５万円前後と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 古河駅周辺の代替競争関係がある商業地の事例を採用し、概ね市場性を反映した比準価格が求められた。収益価格はテナント需要の減退に伴う賃料水準の低迷等から低位に求められた。収益価格は商業地において重視されるべきであるが、当該地域の投資意欲はさほど強くないものと判断される。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 古河市内で発生した４ヶの取引事例を採用して比準価格を試算した。比準の結果、地域格差率は適正範囲内に収まっており、概ね市場性を反映した価格が試算されたと思料される。また近隣の賃料水準が元本価格に対して未だ低位と判断されるため収益価格は相対的に低位となった。したがってより規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考慮し、さらには代表標準地との均衡にも十分に留意して、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	古河駅北方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	159.1 坪 (526 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの普通商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市東１丁目４番２外
標準地の範囲
東	45 m
西	15 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	31 m
面積	526 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現時点では集客力のある店舗がないため繁華性等に劣るが、駅接近性に優れるなど稀少性がある。背後の住宅地との価格差も少なくなりつつあり、地価はやや強含みで推移していくものと予測される。 (2)古河駅に近接する商業地域として熟成しているので、今後もほぼ現状での推移すると予測される。既成商業地で昨今、空洞化が進行しているが、背後住宅地価格に近づいており、近隣地価は安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万8,281 円 1平米 7万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万9,603円 1平米 7万5,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 23万5,057円 1平米 7万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万8,281円 1平米 7万5,100円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 23万5,057円 1平米 7万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少・高齢化率（県平均下）、②住宅地：駅徒歩圏強含み・居住環境良好なバス便横這い・その他弱含み、③大堤・西牛谷に新規店舗進出 (2)①国道４号、１２５号沿い等の路線地域が商業中心②古河駅西口を中心とした既成商業地は空洞化が進む③地価は住宅地並みとなりやや安定化傾向。
地域要因
(1)駅に近い県道沿いの既成商業地域であるが、地価は住宅地並みの水準で底値感もあって、地価は強含みに転じている。 (2)一定の集積度を誇る既成商業地であるが、空洞化がやや進行している。一方、近隣地価は背後住宅地並みで安定推移を維持している。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的であり、競争力も中程度と把握される。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市東１丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,956 円／平米 18万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,528 円／平米 19万6,800 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,418 円／平米 23万9,414 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市東１丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,147 円／平米 22万8,600 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,147 円／平米 22万8,600 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,482 円／平米 24万2,931 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市東１丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,239 円／平米 27万1,882 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,844 円／平米 26万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,897 円／平米 25万7,527 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ４Ｃ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市東１丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,054 円／平米 28万7,801 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,054 円／平米 28万7,801 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,356 円／平米 25万9,045 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	古河Ｒ３Ｃ６９１７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市東１丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,777 円／平米 29万191 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,597 円／平米 27万6,372 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,110 円／平米 24万8,314 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情