路線価 (2023) 茨城県古河市上辺見字鹿養大道北341-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１外
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,960万 円 (1313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,960万 円 (1313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円／坪 1平米 4万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県西地区の商業地域のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等である。当該地域は幹線市道沿いの路線商業地域で、総和地区の中心商業地域であり、古河地区に比べ店舗の連たん性が比較的劣り、古河市内の商業地域としては地価水準が中位に位置する。取引規模及び価格帯はそれぞれであり、市場の中心となる価格帯を把握するのは困難だが、地価水準は概ね底値圏にある。 (2) 同一需給圏は主として県西地域の幹線道路沿いに形成される商業地域であるが、特に古河市内の幹線道路沿いの路線地域との牽連性が強い。需要者はロードサイド型店舗を営む法人事業者が中心と考えられる。近隣は各種店舗が集積する十間通り沿いで形成され、相応の熟成度を誇り地価は安定的に推移している。総じて沿道での土地取引は少なく、中心価格帯の把握は困難であるが、競合不動産との比較から近隣地価は概ね１６万円／坪前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は総和地区の路線商業地域であり、需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等である。収益性をより注視するため、当該地域の地価水準を重視することから、取引時点が古い取引事例もあるが県西地区の商業地としての代替競争関係が認められる取引事例から査定した比準価格を重視し、収益価格をも関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は主として街路性が類似した４事例を採用して試算した。一部、市外で発生した取引事例も採用したが地域格差は慎重に査定されており、対象標準地の性格に合致し、市場性を反映した価格が試算されたと思料される。近隣地域内は自用店舗のほか、一般住宅も散見され、賃貸市場の形成は途上と判断した。したがって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらには代表標準地との均衡にも十分留意して対象標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	古河駅東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	397.2 坪 (1313 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	54 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	167 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１外
標準地の範囲
東	220 m
西	20 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	41.2 m
面積	1313 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	Ｒ元．７．１に古河市立地適正化計画が策定された。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	54 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	167 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、幹線市道沿いの路線商業地域だが、総和地区の中心商業地として熟成し、地価水準は概ね底値圏にありほぼ横ばい傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (2)十間通り沿いの路線商業地域として熟成しているので今後もほぼ現状を維持し推移すると予測される。古河駅東口への連絡性が良好で、相応の店舗集積度を誇り、近隣地価は安定推移と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総和地区の商業地域は幹線市道沿いに形成され、景気低迷等もあり土地需要は弱い。 (2)①国道４号、１２５号沿い等の路線地域が商業中心②古河駅西口を中心とした既成商業地は空洞化が進む③地価は住宅地並みとなりやや安定化傾向。
地域要因
(1)事務所や店舗等が混在する路線商業地域で、古河市内の商業地域としては古河地区より繁華性が劣るが、概ね底値圏にあり、地価はほぼ横ばい傾向。 (2)地域要因に大きな変動はない。店舗集積度が良好な十間通り沿いの路線商業地域で、相応の熟成度を誇り地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)幹線市道沿いの中間画地であり、規模・道路幅員等はほぼ標準である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	古河Ｒ４Ｃ６９１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,830 円／平米 13万1,678 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,830 円／平米 13万1,678 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,749 円／平米 15万4,552 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	古河Ｒ４Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,934 円／平米 13万8,634 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,681 円／平米 14万4,409 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,121 円／平米 15万5,782 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ４Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,831 円／平米 14万8,211 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,793 円／平米 24万7,266 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,504 円／平米 16万354 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,956 円／平米 18万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,528 円／平米 19万6,800 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,946 円／平米 15万5,203 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210508207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県古河市上辺見字鹿養大道北３４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,735 円／平米 14万1,282 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,009 円／平米 15万5,412 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,862 円／平米 15万1,620 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情