路線価 (2023) 北海道札幌市中央区北3条東2-2-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区北３条東２丁目２番２
価格時点	2023 年
駅名	さっぽろ駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6億9,600万 円 (875 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 262万8,270 円 1平米 79万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6億9,600万 円 (875 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 262万8,270 円／坪 1平米 79万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、創成川イースト地区を中心とした中央区・東区内の商業地域。主たる需要者は、マンション開発を目論むデベロッパー等や投資用不動産の取得を目指す高い資金調達力を有した法人投資家等である。コロナ禍の収束をみない社会的・経済的状況ではあるものの、恵まれた立地特性を誇る当該地域内での物件供給は極めて少なく開発用地に対する需要は堅調であるため地価は上昇傾向にある。取引規模・形態等様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は札幌市の創成川イースト地区が該当する。需要の中心は主として、マンションデベロッパー、投資目的で不動産の取得を検討している大手企業で、札幌市外からも参入している。建築費の高騰や金利動向等の影響が懸念されるが、創成川イースト地区では各種再開発計画が進行しており、更に新幹線駅開業を見込み、土地が供給不足で売り手市場となっており、需要は強いものと見られる。取引規模や総額はまちまちで、中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現実の市場で実際に発生した取引事例を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は、不動産の収益性に着目し投資採算性を反映した価格である。近隣地域周辺では、北海道新幹線の開業にあわせて再開発事業が各種進行していることから収益性に基づく価格よりも高位で取引される傾向にある。以上から、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を考慮のうえ、前年価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと判断される事例からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は投資採算性を反映した価格である。需要の中心は収益性を重視する事業者であるが、地域要因が今後の新幹線駅開業や再開発事業の進展により変容の過程にあることを踏まえて、価格牽連性の高い事例を採用した比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、他の標準地とのバランスも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	さっぽろ駅東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	264.7 坪 (875 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層のマンションや事業所の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区北３条東２丁目２番２
標準地の範囲
東	60 m
西	15 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	28 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の収束をみない状況であるが、札幌駅周辺で進む再開発事業とその経済波及効果を享受し得る立地特性を有しているため需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に変動要因は認められず、当面現状維持と予測する。 (2)周辺ではマンションの他複合ビルの新築計画もあり、又札幌市は創成川横断デッキの検討等、創成川東地区をまちづくりの重点エリアと位置づけており、２０３０年度の新幹線延伸で創出される賑わいの波及も期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 267万7,860 円 1平米 81万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 268万1,166 円 1平米 81万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 267万7,860円 1平米 81万円
前年から次年への変動率 15.2 ％
2022年	1坪 228万1,140円 1平米 69万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 268万1,166円 1平米 81万1,000円
前年から次年への変動率 15.2 ％
2019年	1坪 228万1,140円 1平米 69万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。 (2)為替、金利条件やコロナ禍等の影響も懸念されるが、新幹線駅開業等を睨んで再開発計画が進んでおり、商業地全体としては地価は上昇基調である。
地域要因
(1)恵まれた立地特性を有する地域であり、ＪＲ札幌駅周辺で進む再開発事業による経済波及効果が期待される地域であることから地価は上昇傾向にある。 (2)当該地域は中高層のマンションや事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、創成川イーストの今後の発展性を考慮すると相応の需要が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北３条東２丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,300 円／平米 233万5,028 円／坪
推定価格 平米 坪	76万4,388 円／平米 252万7,067 円／坪
標準価格 平米 坪	83万9,987 円／平米 277万6,997 円／坪
査定価格 平米 坪	88万9,000 円／平米 293万9,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北３条東２丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,582 円／平米 185万6,590 円／坪
推定価格 平米 坪	57万6,183 円／平米 190万4,861 円／坪
標準価格 平米 坪	72万8,424 円／平米 240万8,170 円／坪
査定価格 平米 坪	77万1,000 円／平米 254万8,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231051103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市中央区北３条東２丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万2,228 円／平米 152万8,126 円／坪
推定価格 平米 坪	46万415 円／平米 152万2,132 円／坪
標準価格 平米 坪	71万9,398 円／平米 237万8,330 円／坪
査定価格 平米 坪	76万1,000 円／平米 251万5,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231051103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市中央区北３条東２丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,319 円／平米 134万9,903 円／坪
推定価格 平米 坪	41万6,485 円／平米 137万6,899 円／坪
標準価格 平米 坪	77万7,024 円／平米 256万8,841 円／坪
査定価格 平米 坪	82万2,000 円／平米 271万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情