路線価 (2023) 茨城県古河市中央町1-5676外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 古河市茨城県古河市中央町１丁目５６７６番外
価格時点	2023 年
駅名	古河駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,221 円／坪 1平米 6万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は古河市を中心とした県西地区の商業地域と判断される。需要者は同一需給圏内の店舗、事務所ビル経営者が中心と考えられる。市内では大型店舗を擁する国道４号を中心とした路線地域が商業中心となっており、近隣を含む既存商業地は相対的な繁華性の劣勢から空洞化が進んでいる。その一方、地価は住宅地並みの水準に至り安定推移となった。取引は少ないが、競合地域及び背後住宅地との比較から土地相場は坪当たり２３万円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は、古河市を中心に県西地区の商業地域等と判定した。需要者は地縁性を有する県内企業、個人事業主等を中心に、県外企業も見られる。駅に近い県道沿いの旧来からの商業地のため供給が少く、需給関係は安定している。路線商業地間の競合は広域的に進み顧客吸引力はやや低迷するものの、背後住宅地は熟成しており一定の集客力が見込まれる。取引内容が区々で、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、地価水準は、坪あたり２２万円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は古河市内で発生した５事例を採用して比準価格を試算した。比準の過程で要因格差率は慎重に分析されており、対象標準地の市場性を反映した価格が試算されたと思料される。また近隣の賃料水準が元本価格に対して未だ低位と判断されるため収益価格は相対的に低位となった。したがってより規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考慮し、さらには代表標準地との均衡にも十分に留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (2) 県道沿いの旧来からの中心商業地域に存する。比準価格は、古河市内の代替・競争関係にある信頼性の高い商業地域等の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、自用目的の店舗が多く、投資採算性に着目した取引は少なく、元本と果実の関係はやや希薄な状況にある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	古河駅西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	営業所、小売店舗の建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	古河市茨城県古河市中央町１丁目５６７６番外
標準地の範囲
東	20 m
西	120 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	35 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)在来商業地域として熟成しているので当面は現状維持での推移と予測される。商業施設の大型化・郊外化等の影響で既成商業地域の繁華性は低下しているが底値感も窺われており、地価は一進一退を繰り返すと予測される。 (2)駅に近い県道沿いの既存商業地域で、今後も現状に近い状態で推移していくものと予測する。地価は住宅地並みの水準で底値感が認められ、概ね横這い傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗住宅併用地（５階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万6,461 円 1平米 6万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①国道４号、１２５号沿い等の路線地域が商業中心②古河駅西口を中心とした既成商業地は空洞化が進む③地価は住宅地並みとなりやや安定化傾向。 (2)古河市の商業地の需要は底値感から需給改善の兆しが見られる。立地条件、規模等による選別化が進む。新型コロナの影響は限定的。
地域要因
(1)背後地状態が優れる既成商業地であるが、空洞化がやや進行している。一方、近隣地価は住宅地並みとなり、横ばいで推移した。 (2)県道沿いの旧来からの商業地域。路線商業地の競合は広域的に進んでいるが、背後住宅地の熟成により、一定の集客力が見込め、地価は安定的に推移。
個別的要因	(1)接面状況（二方路地）の優位性は認められるが、特段、個別的要因に変動はない。 (2)規模・形状ともに概ね標準的である。二方路地で出入りの利便性に優れる。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	古河Ｒ４Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市中央町１丁目５６７６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,888 円／平米 10万5,422 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,133 円／平米 22万1,942 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,811 円／平米 22万4,183 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市中央町１丁目５６７６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,956 円／平米 18万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,528 円／平米 19万6,800 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,487 円／平米 21万6,500 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市中央町１丁目５６７６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,239 円／平米 27万1,882 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,844 円／平米 26万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,477 円／平米 22万6,385 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,800 円／平米 23万759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ４Ｃ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市中央町１丁目５６７６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,054 円／平米 28万7,801 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,054 円／平米 28万7,801 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,302 円／平米 21万9,194 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	古河Ｒ４Ｃ６９１７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県古河市中央町１丁目５６７６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,830 円／平米 13万1,678 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,830 円／平米 13万1,678 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,726 円／平米 21万7,290 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情