路線価 (2023) 茨城県石岡市三村字水内2108-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 石岡市茨城県石岡市三村字水内２１０８番２
価格時点	2023 年
駅名	高浜駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	427万 円 (560 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,225 円 1平米 7,630 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	426万 円 (560 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,126 円／坪 1平米 7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、石岡市と旧千代田町の調区内に存する住宅地域全域に及ぶ。需要者の中心は同一需給圏の地縁血縁関係者で、外部からの購入希望者は近隣関係の結びつきが強いこともありほとんど見込めない。需要の中心となる価格帯は、敷地規模が一定していないため把握は難しいが、土地は５６０㎡で総額４００～５００万円前後と思われる。新築の戸建分譲は見られない。 (2) 同一需給圏は石岡市及び隣接市を含む農家集落地域である。需要者は同一需給圏内に元々居住している者やその縁故者など地縁性を有する者が中心である。市街化調整区域内の古くからの農家集落地域であることから需要は少ない。取引が少ないうえ個別性も強く、総額面での需要の中心となる価格帯は見出し難いが、単価としての地価水準は概ね妥当と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、類似地域において多数の取引事例が採用できた。市街化調整区域に存する農家住宅地域で、標準地の周辺ではアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似地域の事例を採用しており取引の実態を適切に反映した価格と言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 石岡市郊外の農家集落地域内に存し、アパート等収益物件はなく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用とした。比準価格は石岡市及び隣接市内において現実に生起した取引事例から求めた価格で、妥当な範囲内で広域的な分析もなし得ており、市場動向を反映し実証的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高浜駅南西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	169.4 坪 (560 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅の建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石岡市茨城県石岡市三村字水内２１０８番２
標準地の範囲
東	250 m
西	400 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	33 m
面積	560 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)石岡市郊外の農家住宅の多い既成住宅地域。地域に影響を及ぼす変動要因が見当たらないことから、今後も現状維持で推移していくものと予測する。需要が低調であり地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)市郊外の農家集落地域で特別な変動要因は認められず、当面現状をもって推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,225 円 1平米 7,630 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,126 円 1平米 7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,225円 1平米 7,630円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 2万5,291円 1平米 7,650円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,126円 1平米 7,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 2万5,291円 1平米 7,650円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少が続き市内の不動産需要は総じて弱含みであるが、旭台や南台等の区画整理後の住宅地域は選好性が高く需要と地価は安定している。 (2)市の人口は減少、高齢化率上昇継続。住環境等条件の良好な住宅地域の地価は概ね横ばい、その他の地域ではやや下落傾向。
地域要因
(1)石岡市郊外の古くからの農家住宅地域で、交通の便も良くない。地縁血縁関係の需要が中心で外部需要が見込めないため地価は弱含みである。 (2)市街化調整区域内に存する既存の農家集落地域への需要は限定的で、地域の不動産市場は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市三村字水内２１０８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,536 円／平米 1万1,690 円／坪
推定価格 平米 坪	3,525 円／平米 1万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	5,944 円／平米 1万9,651 円／坪
査定価格 平米 坪	5,940 円／平米 1万9,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市三村字水内２１０８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,250 円／平米 2万663 円／坪
推定価格 平米 坪	7,950 円／平米 2万6,283 円／坪
標準価格 平米 坪	7,615 円／平米 2万5,175 円／坪
査定価格 平米 坪	7,620 円／平米 2万5,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市三村字水内２１０８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,076 円／平米 2万87 円／坪
推定価格 平米 坪	8,560 円／平米 2万8,299 円／坪
標準価格 平米 坪	7,515 円／平米 2万4,845 円／坪
査定価格 平米 坪	7,520 円／平米 2万4,861 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	石岡（Ｒ５公示）焼 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市三村字水内２１０８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,043 円／平米 2万6,590 円／坪
推定価格 平米 坪	8,011 円／平米 2万6,484 円／坪
標準価格 平米 坪	7,424 円／平米 2万4,544 円／坪
査定価格 平米 坪	7,420 円／平米 2万4,531 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県石岡市三村字水内２１０８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,807 円／平米 2万5,810 円／坪
推定価格 平米 坪	8,024 円／平米 2万6,527 円／坪
標準価格 平米 坪	7,952 円／平米 2万6,289 円／坪
査定価格 平米 坪	7,950 円／平米 2万6,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情