路線価 (2023) 茨城県石岡市柿岡字鴻の巣3450-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 石岡市茨城県石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５外
価格時点	2023 年
駅名	石岡駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	309万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	309万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円／坪 1平米 1万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、ＪＲ常磐線で、概ね石岡市（旧八郷地区）の圏域である。需要者の中心は旧八郷地区居住者が殆どを占める。新型コロナウィルスの経済や地価に与える影響の程度は軽微で、地域的に影響は少ない。景気が少しづつ回復しつつあり、需給も改善しつつある。土地は３００～４００万円程度、新築の戸建て物件は１，０００万円半ばから後半が需給の中心である。 (2) 同一需給圏は石岡市旧八郷地区内の住宅地域一帯。地縁的選好性等により圏域・需要者の範囲は狭められる傾向にあり、需要者は旧八郷地区居住者等が中心で、外部需要は殆ど見られない。鉄道駅接近性等の利便性が劣り、さらに需要を喚起する要因もないことから、地価下落が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地が坪３万円台前半程度、新築戸建は概ね２千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既に熟成しつつある小規模住宅団地であり、周辺は農地・山林が広がり利便性はやや低い。戸建住宅を中心として、アパート等の収益物件も介在する。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、結果として低位となった収益価格は採用せず、代表標準地としての妥当性を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は柿岡地区郊外部の分譲住宅地域。収益性からの価格検討のため収益価格を試算しているが、持ち家志向の強い地域であることから、収益性よりも居住の快適性等を重視する自用目的の取引が中心であり、市場性を反映する比準価格を中心に価格形成され、収益価格の影響は相対的に低いと考えられる。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石岡駅の北西方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	91.7 坪 (303 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石岡市茨城県石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５外
標準地の範囲
東	300 m
西	450 m
南	250 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	290 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	４ｍ市道　　　　「基準方位　北」
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、既に低層住宅地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。 (2)旧八郷地区中心部北西端に位置する分譲住宅地域。特段の変動要因はないことから、当面現環境を維持すると予測。利便性が劣り、さらに需要を喚起する要因もないことから、地価は弱含みで推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの経済や地価に与える影響の程度は少なくなり、各種経済指数も徐々に回復の兆しも認められる反面各種不安定要素も存する。 (2)人口は減少傾向、人口減少率・高齢化率は県平均を上回る。不動産取引件数にコロナ禍の影響は皆無、建築着工件数はコロナ禍以前の水準に回復。
地域要因
(1)八郷地区の旧来からの集落地域内の小規模分譲住宅であるが、最近では新規の宅地開発分譲等も存せず、地価は依然下落傾向となっている。 (2)柿岡地区北西端の集落的要素も見られる分譲住宅地域。利便性が劣り、地元需要に限定されることから、市場収縮傾向が顕在化している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)道路方位について優れる。その他、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,030 円／平米 1万9,935 円／坪
推定価格 平米 坪	5,775 円／平米 1万9,092 円／坪
標準価格 平米 坪	1万276 円／平米 3万3,972 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,667 円／平米 2万2,041 円／坪
推定価格 平米 坪	6,654 円／平米 2万1,998 円／坪
標準価格 平米 坪	9,800 円／平米 3万2,399 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	石岡（Ｒ５公示）焼 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,043 円／平米 2万6,590 円／坪
推定価格 平米 坪	8,011 円／平米 2万6,484 円／坪
標準価格 平米 坪	9,734 円／平米 3万2,181 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	石岡（Ｒ５公示）焼 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,462 円／平米 1万4,751 円／坪
推定価格 平米 坪	4,444 円／平米 1万4,692 円／坪
標準価格 平米 坪	9,876 円／平米 3万2,650 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,881 円／平米 4万9,197 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,886 円／平米 5万9,131 円／坪
標準価格 平米 坪	1万285 円／平米 3万4,002 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情