路線価 (2023) 茨城県石岡市石岡字東ノ辻14003-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 石岡市茨城県石岡市石岡字東ノ辻１４００３番８
価格時点	2023 年
駅名	石岡駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 5万2,896 円
1平米当たり	1平米 1万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	645万 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	645万 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,442 円／坪 1平米 2万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、おおむね「石岡駅」を最寄駅とする旧来からの住宅地域である。需要者の中心は市内及び周辺市に居住する一次取得者で、購入にあたっては駅への接近性よりも環境や価格を重視する傾向がある。駅徒歩圏に存するものの、道幅が狭く、住環境もやや劣ることから需要は弱く、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地で５００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏はＪＲ石岡駅を最寄駅とする住宅地域一帯。需要者の中心は３０～４０歳代の市内在住の一次取得者等であり、買替需要も散見される。周辺には狭隘街路が多く、自動車通行にやや難がある既成住宅地域であり、利便性・快適性等の品等上位の新興分譲地との競合により、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地が３００㎡程度で６００万円程度、新築戸建は概ね２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域で信頼性の高い事例が収集できた。アパート等の賃貸物件も散見されるが旧来の地主が所有地に建てたものが殆どである。従来より持家志向の強い地域で、収益物件の建築を目的とした取引は見当たらない。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は石岡市役所北東側の狭隘街路が多い既成住宅地域。周辺にアパートや貸家住宅等も見られるため収益価格を試算しているが、新たに土地を購入して賃貸経営を行う経済合理性は認められず、需要者の意思決定過程において収益価格の占める割合は相対的に小さい。従って、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ常磐線「石岡」駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	95.6 坪 (316 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地や農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石岡市茨城県石岡市石岡字東ノ辻１４００３番８
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	80 m
北	720 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２．９ｍ市道　「基準方位　北」
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はほぼ成熟した住宅地域で、地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。街路条件が劣る住宅地域で需要は弱く、当面、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (2)空地や農地も介在する既成住宅地域。特段の変動要因はないことから、当面現環境を維持するものと予測。狭隘な街路が多く、需要は弱含みであるため、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度の戸建住宅又は共同住宅）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で減少した需要は、緊急事態宣言解除後は回復、現在、新型コロナ発生前の状況まで戻っている。 (2)人口は減少傾向、人口減少率・高齢化率は県平均を上回る。不動産取引件数にコロナ禍の影響は皆無、建築着工件数はコロナ禍以前の水準に回復。
地域要因
(1)市内の住宅地域の中で価格水準は低めであるが、道幅が狭く品等も見劣りするため競争力が乏しく地価も下落傾向にある。 (2)狭隘な街路が多く、農地や空き地も介在する雑然とした既成住宅地域。競合する他の市街化区域内住宅地と比較して、価格水準はやや低めである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)道路方位について優れる。その他、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市石岡字東ノ辻１４００３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,417 円／平米 6万4,193 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,036 円／平米 6万2,933 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,444 円／平米 6万4,282 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市石岡字東ノ辻１４００３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,315 円／平米 7万7,079 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,184 円／平米 7万3,340 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,878 円／平米 6万5,717 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市石岡字東ノ辻１４００３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,701 円／平米 6万5,132 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,315 円／平米 6万3,855 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,933 円／平米 6万5,898 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市石岡字東ノ辻１４００３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,881 円／平米 4万9,197 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,886 円／平米 5万9,131 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,068 円／平米 6万3,039 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	石岡（Ｒ５公示）焼 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市石岡字東ノ辻１４００３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,648 円／平米 8万1,486 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,474 円／平米 7万7,605 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,809 円／平米 6万2,183 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情