路線価 (2023) 茨城県石岡市府中5-7921-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 石岡市茨城県石岡市府中５丁目７９２１番６
価格時点	2023 年
駅名	石岡駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	480万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	480万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,765 円／坪 1平米 2万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は「石岡駅」を最寄りとする住宅地域である。需要者は石岡市及び近隣市に居住又は勤務する一次取得者層が中心である。石岡市内では、駅東の区画整理された住宅地域の需要が比較的強く、本件のような旧来からの住宅地域の需要は、それほど強くない。駅徒歩圏で長期下落による底値感もあり、地価はほぼ横ばいとなっている。需要の中心となる価格帯は土地のみで４００～６００万円、土地建物総額で２０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏は石岡市を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の３０～４０歳代の居住者が中心となる。旧来からの住宅地であり需要の流出は継続しているが、住環境に比して地価は十分に下がっており、やや高値水準の取引事例も増え始めている。近年は土地の取引単価のバラツキが大きくなっているが、需要の中心となる価格帯は、６０坪程度の土地で総額５００万円程度、新築戸建物件で２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的での取引が中心であり、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において比較的規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地は駅徒歩圏に存することからアパート等の賃貸物件も見られるが、地主が節税目的で自用地に建てたものが殆どであり、元本と果実との相関関係は希薄である。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、投資採算を確保する賃貸市場は未成熟であるため低位に求められた。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に相対的な信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ常磐線「石岡」駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石岡市茨城県石岡市府中５丁目７９２１番６
標準地の範囲
東	150 m
西	180 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	５．９ｍ市道　「基準方位　北」
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とした比較的住環境の良好な旧来からの住宅地域で、変動要因は特に見あたらず、今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。地価は割安感もあり、当面、横ばいで推移するものと予測する。 (2)旧来からの住宅地域であり、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。生活利便性に比して、価格水準は十分に下がってきているため、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度の戸建住宅又は共同住宅）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で減少した需要は、緊急事態宣言解除後は回復、現在、新型コロナ発生前の状況まで戻っている。 (2)県平均より人口減少率はやや大きく、高齢化率もやや高い。建築着工戸数は持ち直している。国道６号線以東の大規模住宅地は堅調を維持している。
地域要因
(1)旧石岡市中心部の古くからの既成住宅地域で、依然として地縁的選好性が残っており、需要は強くない。コロナ禍の影響はそれほど大きくない。 (2)中心市街地に近く利便性の高い状況に変動はない。府中地区の人口は減少、世帯数は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市府中５丁目７９２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,701 円／平米 6万5,132 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,315 円／平米 6万3,855 円／坪
標準価格 平米 坪	2万526 円／平米 6万7,859 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市府中５丁目７９２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,315 円／平米 7万7,079 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,184 円／平米 7万3,340 円／坪
標準価格 平米 坪	2万371 円／平米 6万7,347 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	石岡（Ｒ５公示）焼 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市府中５丁目７９２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,648 円／平米 8万1,486 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,474 円／平米 7万7,605 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,241 円／平米 6万3,611 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市府中５丁目７９２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万79 円／平米 9万9,441 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,922 円／平米 9万5,616 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,476 円／平米 6万4,388 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	石岡（Ｒ５公示）焼 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市府中５丁目７９２１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万811 円／平米 10万1,861 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,626 円／平米 9万7,944 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,529 円／平米 6万4,563 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情