路線価 (2023) 茨城県石岡市真家字宿2450 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 石岡市茨城県石岡市真家字宿２４５０番
価格時点	2023 年
駅名	羽鳥駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	753万 円 (1171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,258 円 1平米 6,430 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	753万 円 (1171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,258 円／坪 1平米 6,430 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、石岡市北部を中心とする住宅地域で、石岡市のほか隣接する小美玉市にも及ぶ。需要者の中心は同一需給圏の地縁血縁関係者で、外部からの購入希望者は近隣関係の結びつきが強いこともありほとんど見込めない。需要の中心となる価格帯は、敷地規模が一定していないため把握は難しいが、土地は１，２００㎡程度で総額７００～８００万円程度と思われる。新築の戸建分譲は見られない。 (2) 同一需給圏は石岡市を中心とする郊外の住宅地域である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入はほとんど見られない。生活利便性のやや劣る地域のため需要と供給のいずれも弱く、取引は少ない。取引が少なく、画地規模も様々なため、中心となる総額の価格帯の把握は困難であるが、㎡単価は３，０００～７，０００円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、類似地域において多数の取引事例が採用できた。都市計画区域に存する農家住宅地域で、標準地の周辺ではアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は信頼性の高い事例を採用しており取引の実態を適切に反映した価格と言える。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	羽鳥駅北西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	354.2 坪 (1171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石岡市茨城県石岡市真家字宿２４５０番
標準地の範囲
東	650 m
西	300 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｎ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)石岡市郊外の古くからの農家住宅地域。地域に影響を及ぼす変動要因が見当たらず今後も現状維持で推移すると予測する。需要は地縁血縁関係者が中心であるが低調である。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)農家集落地域として、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者の需要が中心となるが、人口減少等により、需要自体が弱まっているため、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,258 円 1平米 6,430 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,258 円 1平米 6,430 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,258円 1平米 6,430円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 2万1,456円 1平米 6,490円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,258円 1平米 6,430円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 2万1,456円 1平米 6,490円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少が続き市内の不動産需要は総じて弱含みであるが、旭台や南台等の区画整理後の住宅地域は選好性が高く需要と地価は安定している。 (2)県平均より人口減少率はやや大きく、高齢化率もやや高い。建築着工戸数は持ち直している。国道６号線以東の大規模住宅地は堅調を維持している。
地域要因
(1)石岡市郊外の農家住宅の多い既成住宅地域。交通の便が良くないため需要は地縁血縁関係者が中心である。人口減と高齢化で地価は弱含みである。 (2)市街地からやや離れるため生活利便性は劣るが、自然豊かな住環境に特段の変動はない。真家地区の人口は減少、世帯数は概ね横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市真家字宿２４５０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,030 円／平米 1万9,935 円／坪
推定価格 平米 坪	5,775 円／平米 1万9,092 円／坪
標準価格 平米 坪	6,533 円／平米 2万1,598 円／坪
査定価格 平米 坪	6,530 円／平米 2万1,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市真家字宿２４５０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,667 円／平米 2万2,041 円／坪
推定価格 平米 坪	6,654 円／平米 2万1,998 円／坪
標準価格 平米 坪	6,331 円／平米 2万930 円／坪
査定価格 平米 坪	6,330 円／平米 2万927 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市真家字宿２４５０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,012 円／平米 9,958 円／坪
推定価格 平米 坪	3,006 円／平米 9,938 円／坪
標準価格 平米 坪	6,355 円／平米 2万1,010 円／坪
査定価格 平米 坪	6,360 円／平米 2万1,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市真家字宿２４５０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,289 円／平米 1万873 円／坪
推定価格 平米 坪	3,187 円／平米 1万536 円／坪
標準価格 平米 坪	6,653 円／平米 2万1,995 円／坪
査定価格 平米 坪	6,650 円／平米 2万1,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県石岡市真家字宿２４５０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,748 円／平米 1万9,003 円／坪
推定価格 平米 坪	5,527 円／平米 1万8,272 円／坪
標準価格 平米 坪	6,141 円／平米 2万302 円／坪
査定価格 平米 坪	6,140 円／平米 2万299 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情