土地路線価格
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路線価 (2023) 北海道札幌市西区発寒4条6-415-28 坪・平米

2023
路 線 価
北海道 札幌市西区
北海道札幌市西区発寒4条6丁目415番28 (札幌西)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域)
  • 発寒南駅 から 500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
36万3,660
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
11万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 北海道 札幌市西区北海道札幌市西区発寒4条6丁目415番28
価格時点 2023
駅名 発寒南駅 から 500m
路線価
1坪当たり 1坪 36万3,660
1平米当たり 1平米 11万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
4,540万
(297 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 50万5,818
1平米 15万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
4,600万
(297 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 51万2,430 円/坪
1平米 15万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄駅徒歩圏の住宅地域一円である。需要者の中心は市内外の収益物件の所有を目的とする個人若しくは法人であり、宅地の需給動向については、利便性に優れた場所柄から近年強含み傾向が続いている。市場の中心価格帯としては、変動中ながら単価160,000円前後、総額は画地規模次第となっている。

(2) 同一需給圏は、主に発寒地区を中心とした、地下鉄及びJR駅徒歩圏内に所在する西区内の住宅地域の圏域。需要者の中心は札幌市内居住者のほか、アパート等収益物件目的の法人需要者等も多いと把握される。地下鉄徒歩圏内の住宅地域は、生活利便性の良さ等から、戸建住宅用地及びアパート用地等として需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向。土地価格は約90坪程度で概ね4600万円前後が需要の中心と思料される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり比準価格と収益価格を得た。比準価格は複数の実際取引を比較し求めたもので、実証的で市場性を反映する特質を有する。一方、収益価格は費用収益の観点から分析し求めたもので、収益性を反映する特質を有し、建築費の上昇・賃料の遅行性等から低位になっているが一定の実質的価値を示すものといえる。従って鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡性をも確認のうえ、上記のとおり決定した。

(2) 一般住宅やアパート等が建ち並ぶ地下鉄駅徒歩圏内の地域につき、取引においては自用目的の取引のほか収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等より、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 発寒南駅北方
距離 500 m
土地の状態
土地面積 89.8 坪 (297 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 札幌市西区北海道札幌市西区発寒4条6丁目415番28
標準地の範囲
150 m
西 100 m
150 m
100 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 18.5 m
奥行き 16.5 m
面積 300 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北  6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。

(2)幹線道路の二十四軒手稲通背後に位置し、地下鉄発寒南駅から徒歩圏内にある住宅地域であり、生活利便性良好な地下鉄駅徒歩圏の住宅地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 3階建程度の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 52万2,348
1平米 15万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 52万8,960
1平米 16万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 52万2,348
1平米 15万8,000
前年から次年への変動率 12.5 %
2022年
1坪 44万9,616
1平米 13万6,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 52万8,960
1平米 16万
前年から次年への変動率 14 %
2019年
1坪 44万9,616
1平米 13万6,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)金融緩和と住宅ローン諸政策等の継続により、不動産に対する需要は堅調に推移している。

(2)コロナ禍においても市内不動産需要は概ね堅調であるが、建築費の高騰や金融政策の今後の動向等に留意が必要である。

地域要因
(1)特にない。

(2)生活利便性が良好な当該住宅地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向。

個別的要因 (1)特にない。

(2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1231211107
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市西区
地域 北海道札幌市西区発寒4条6丁目415番28
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
15万1,105 円/平米
49万9,553 円/坪
推定価格 平米
16万699 円/平米
53万1,271 円/坪
標準価格 平米
15万608 円/平米
49万7,910 円/坪
査定価格 平米
15万5,000 円/平米
51万2,430 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 45m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1231181107
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市西区
地域 北海道札幌市西区発寒4条6丁目415番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万7,036 円/平米
58万5,281 円/坪
推定価格 平米
17万2,801 円/平米
57万1,280 円/坪
標準価格 平米
17万2,801 円/平米
57万1,280 円/坪
査定価格 平米
17万8,000 円/平米
58万8,468 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1231181107
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市西区
地域 北海道札幌市西区発寒4条6丁目415番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万1,509 円/平米
50万889 円/坪
推定価格 平米
15万6,109 円/平米
51万6,096 円/坪
標準価格 平米
15万6,109 円/平米
51万6,096 円/坪
査定価格 平米
16万1,000 円/平米
53万2,266 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1231181107
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市西区
地域 北海道札幌市西区発寒4条6丁目415番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
14万5,985 円/平米
48万2,626 円/坪
推定価格 平米
14万5,135 円/平米
47万9,816 円/坪
標準価格 平米
15万1,340 円/平米
50万330 円/坪
査定価格 平米
15万6,000 円/平米
51万5,736 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 1231181107
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市西区
地域 北海道札幌市西区発寒4条6丁目415番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
14万6,306 円/平米
48万3,688 円/坪
推定価格 平米
14万5,454 円/平米
48万871 円/坪
標準価格 平米
15万3,109 円/平米
50万6,178 円/坪
査定価格 平米
15万8,000 円/平米
52万2,348 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情
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