路線価 (2023) 茨城県石岡市国府3-695-1内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 石岡市茨城県石岡市国府３丁目６９５番１内
価格時点	2023 年
駅名	石岡駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (577 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (577 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円／坪 1平米 3万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は石岡市及び周辺市の商業地域である。需要者は圏域内の自己利用の店舗及び併用住宅目的の個人事業主または中小法人である。大規模商業施設への顧客流出等により、当該地域の繁華性は低迷しており、商業地需要は弱い。取引価格や画地規模は個別性が強くまちまちで、総額面での需要の中心価格帯の把握は困難な状況であるが、単価としては概ね妥当な水準と思われる。 (2) 同一需給圏は石岡市を中心として土浦市、かすみがうら市等の商業地域である。需要者の中心は地元企業、個人事業主等の自己利用者が中心となる。商業地は郊外のロードサイド店及び大型店への顧客流出により古くからの商業地は衰退傾向にある。また、新型コロナによる商業環境の不透明感から新規出店を目論む需要は弱含んでいる。市場の中心価格帯は周辺での取引が少なく把握が難しいが坪当たり１０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は、市内ほか周辺市の事例も含むが、要因比較等妥当な範囲内で広域的な分析もなし得ており、市場性を反映した比準価格は実証的で信頼性は高い。他方自用物件が多い当地域の賃貸市場の成熟の程度を勘案すると収益性を十分に反映し取引されるとは言い難く、収益価格の信頼性についてはなお検討の余地がある。よって、比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 既存の商業地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。賃貸されている店舗は少なく、賃料収入を目的とした需要は殆ど見られない。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石岡駅西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	174.5 坪 (577 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種の店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石岡市茨城県石岡市国府３丁目６９５番１内
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	54 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外大型店等への顧客流出等により地位低下傾向にあるが、国道沿いの既成商業地域として当面の間概ね現状維持と予測する。 (2)既存の商業地域であり店舗が建ち並ぶが、商業の中心は郊外の大型店にシフトしており、需要は弱含みで地価は下落傾向で推移している。新型コロナによる商業環境の不透明感から取引には慎重となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,429 円 1平米 3万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は減少、高齢化率増加も継続し県平均を上回っている。市内商業地の地価は下落傾向が続いているが横ばい地域も見られ始めた。 (2)新型コロナによる商業環境の先行き不透明感は強く、業種・地域に応じた地価への影響に留意が必要である。
地域要因
(1)店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域である。顧客は郊外の大型商業施設等に流出し、地価は弱含み。 (2)旧来の商業地域であり、郊外の複合商業施設への顧客流出が見られる。地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市国府３丁目６９５番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,923 円／平米 8万2,395 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,231 円／平米 10万9,862 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,231 円／平米 10万9,862 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	石岡（Ｒ５公示）焼 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市国府３丁目６９５番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,286 円／平米 5万3,842 円／坪
推定価格 平米 坪	2万156 円／平米 6万6,636 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,316 円／平米 11万143 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県石岡市国府３丁目６９５番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,746 円／平米 17万7,684 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,060 円／平米 13万9,050 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,859 円／平米 10万8,632 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県石岡市国府３丁目６９５番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,207 円／平米 11万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,444 円／平米 15万6,850 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,913 円／平米 11万2,116 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦）再 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県石岡市国府３丁目６９５番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,684 円／平米 17万867 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,804 円／平米 11万5,062 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情