路線価 (2023) 茨城県石岡市東石岡5-2926-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 石岡市茨城県石岡市東石岡５丁目２９２６番１
価格時点	2023 年
駅名	石岡駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円／坪 1平米 4万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圈は、石岡市と周辺市内の商業地域の存する圏域で、その中で幹線道路沿いの路線商業地域との代替競争関係は特に強い。需要者は圏域内の地元事業者と県内外で事業を展開する企業等が中心である。近隣地域の存する国道沿いは通行車両が多く背後の住宅地域も熟成しているが、地域間の競争が激化しており新規店舗等の出店は限られている。商業地の取引は稀であり需要の中心価格帯の把握は困難であるが、単価としての地価水準は概ね妥当と思われる。 (2) 同一需給圏は石岡市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は、地元の事業者及び県内外にチェーン展開する事業者等である。国道沿いに店舗が連担する繁華性の比較的高い路線商業地域であるが、需要はそれほど強くなく、下落傾向が続いていたが、長期下落による値頃感もあり、地価はほぼ横ばい状態にある。新規の出店等は事業用借地が主流で売買は少ない。規模にもよるが、土地は坪当たり１５万円程度が取引の中心と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層の店舗等が多い国道沿いの路線商業地域である。賃貸需要は少なく、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いと判断される。取引事例比較法による比準価格は、主として幹線道路沿いの路線商業地域の事例を採用して比準を行っており、市場性を反映した実証的な価格と言える。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 小売店舗、沿道サービス施設等が多い路線商業地域である。取引は自己業務用の取引が大部分で、賃貸物件の取得を目的とした取引は殆ど見られない。標準地の周辺には貸店舗等も見られるが、当該地域においては、元本に見合うだけの賃料を取ることは難しく、投資合理性は未成熟であり、収益価格は低位に求められている。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石岡駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	170.3 坪 (563 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに店舗等が存する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石岡市茨城県石岡市東石岡５丁目２９２６番１
標準地の範囲
東	250 m
西	300 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	22 m
面積	600 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店が多い国道沿いの路線商業地域。人気チェーン店の出店もあり繁華性は現状維持で推移するものと予測する。コロナ禍による消費への影響は大きく表れていないため地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)国道沿いの路線商業地域として熟成しており、今後も現状のまま推移していくものと予測。大型ショッピングセンターとの競合等もあり、繁華性は低下傾向にあるが、地価は底値感も出てきており下げ止まりつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,464 円 1平米 4万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧市街地の商業地域は古い小規模店舗が中心で集客力は弱い。客足は幹線道路沿いの路線商業地域に流出しているが地域間の競争も激化している。 (2)コロナ禍の影響により飲食店の収益が大きく落ち込んでいる。飲食店以外の商業地域においては、影響はそれほど大きくない。
地域要因
(1)国道沿いの路線商業地域である。地域間の競争は激化しているが飲食店等の店舗が多く一定の集客力を維持しているため地価は安定している。 (2)国道沿いの古くからの路線商業地域。店舗等が中心の地域で、新規の出店等があるとすれば事業用借地が中心であり、売買は殆ど見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市東石岡５丁目２９２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,923 円／平米 8万2,395 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,231 円／平米 10万9,862 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,439 円／平米 14万3,609 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市東石岡５丁目２９２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万303 円／平米 10万182 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3 円／平米 9万9,190 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,781 円／平米 14万8,046 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	石岡（Ｒ５公示）焼 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市東石岡５丁目２９２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万353 円／平米 10万347 円／坪
推定価格 平米 坪	3万52 円／平米 9万9,352 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,627 円／平米 14万925 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	石岡（Ｒ５公示）焼 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県石岡市東石岡５丁目２９２６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,127 円／平米 10万6,212 円／坪
推定価格 平米 坪	3万891 円／平米 10万2,126 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情