路線価 (2023) 茨城県結城市大字結城字油内7188-25外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 結城市茨城県結城市大字結城字油内７１８８番２５外 南部第２工区４８－１街区１４、１５
価格時点	2023 年
駅名	結城駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	612万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	612万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,653 円／坪 1平米 3万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ水戸線沿線にあって、概ね結城市を中心にその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は結城市の居住者となるが、栃木県小山市等周辺市町からの需要もある。結城駅徒歩圏の区画整理済み及び区画整理中の住宅地域にあっては居住性及び利便性に優れることから人気があって需要は底堅い。中心となる価格帯は、土地は５０坪程度で６００万円前後、新築の戸建物件は２０００万円台前半となる。 (2) 同一需給圏は結城市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は結城市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。当該地域は区画整然とした住宅地域で需給は安定している。土地区画整理事業地内の土地取引は人気が高く、かつ、新庁舎の開庁もあり、地価水準はほぼ横ばいから強含み傾向。当該地域は幹線市道への連絡性は良好である。土地は１６５㎡程度で６００～６５０万円程度、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地規模が戸建住宅の利用を前提としているため、大規模画地や併合した画地でないとアパート等は見られない。これにより収益価格は非適用とした。比準価格は結城駅徒歩圏の住宅地の事例に基づき試算されたもので、市場性を反映した実証的価格といえる。また需要者は居住の快適性を重視する自用目的の取引が主体になるので、信頼性のある比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は空地も見られる区画整然とした戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の収益物件も散見されるが、仮換地中の区画整然とした住宅地域で、画地規模が小さいことから、賃貸住宅を想定しにくいため、収益還元法の適用を断念した。自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	結城駅　南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	結城市茨城県結城市大字結城字油内７１８８番２５外南部第２工区４８－１街区１４、１５
標準地の範囲
東	15 m
西	70 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16.5 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	付近に市役所が移転したことで公共施設等への接近性が向上している。
街路	基準方位　北６ｍ区画街路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所が開庁し、居住環境等に優れる地域であるため、比較的人気が高い。当面地価は強含みで推移するものと予測される。 (2)当該地域は区画整然とした住宅地域。結城市新庁舎の開庁もあり、地価水準はほぼ横ばいから強含み傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②住宅地：南口の市役所周辺強含み、旧市街地・調整区域弱含み、③工業団地完売、工業団地の計画検討中 (2)結城駅南口に新庁舎の開庁があり、新庁舎付近の人気エリアと既存住宅地との２極化が顕在化。人口微減傾向。高齢化率微増。
地域要因
(1)令和２年１１月市役所新庁舎が開庁したことにより、周辺の住宅地・商業地とも宅地需要が高まっており、地価は強含みで推移している。 (2)区画整然とした住宅地域で、新庁舎の開庁や周囲は優良な住宅地で人気が高く、地価水準はほぼ横ばいから強含み傾向にある。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的である。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)南側道路接面の中間画地で、仮換地中の優良住宅地であるが、当該地域の標準的画地。日照等が優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220908207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字油内７１８８番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,759 円／平米 12万4,831 円／坪
推定価格 平米 坪	4万341 円／平米 13万3,367 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,543 円／平米 11万7,505 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220908207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字油内７１８８番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,010 円／平米 11万5,743 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,357 円／平米 10万6,972 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,194 円／平米 11万9,657 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211208207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字油内７１８８番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,302 円／平米 12万14 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,245 円／平米 11万6,520 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,601 円／平米 11万7,697 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210908207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字油内７１８８番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,898 円／平米 11万2,067 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,682 円／平米 11万7,965 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,846 円／平米 11万5,201 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情