路線価 (2023) 茨城県結城市大字結城字神明町1793-87 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 結城市茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７
価格時点	2023 年
駅名	結城駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	518万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	518万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円／坪 1平米 3万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、結城市内の市街化区域内住宅地域を中心に周辺市の同区域内住宅地域をも含むと判定。想定される需要者は、結城市及び当該市に地縁性を有する３０～４０代の一次取得者が中心である。近隣地域は、結城駅北側の新興住宅地域であり、需給は近年均衡傾向にあり、地価は安定的である。尚、市場で中心となる価格帯は土地１６５㎡程度で、５００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、結城市及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は、結城市及び周辺市町居住の３０～４０歳代の一次取得者層が中心で、圏域外からの転入は少ない。結城駅北側の一般住宅を中心とした新興住宅地域で、結城市内において一定の選好性が認められ、底値感から需給は改善傾向にあり、地価は概ね安定的に推移している。土地は１６５㎡程度で５００万円前後、新築の戸建住宅で２０００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、結城駅北側の区画整然とした住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。本件における比準価格は、結城市内の規範性ある取引事例を選択し、比準を行なって求められているため、市場の実態を反映した価格といえる。収益還元法は、対象標準地の画地規模より、経済合理性ある賃貸建物の想定が困難と判断し、適用を断念した。よって比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 結城駅北側の新興住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、結城市内の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。標準地は画地規模が小さく上記法令上の規制下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、収益価格の適用は断念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	結城駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心とした新興住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	結城市茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７
標準地の範囲
東	110 m
西	80 m
南	110 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	結城駅北側の分譲住宅団地
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)結城駅北部の区画整然とした新興の住宅地域。市内住宅地の選好性は、駅南部の区画整理地が強いが、底値感から需給は概ね安定的に推移。 (2)結城駅北側の一般住宅を中心とした新興住宅地域で、今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。長期の地価下落による値頃感が出てきており、地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住環境の良好な住宅地は底値感もあり一部上昇若しくは横ばい傾向にて推移。利便性の劣る郊外部はやや弱含み傾向。 (2)住環境の良好な住宅地は底値感から地価は一部上昇若しくは横這い傾向で推移、利便性の劣る郊外部は概ね弱含み。新型コロナの影響は限定的。
地域要因
(1)結城駅北部の区画整然とした住宅地域。地価は底値感からほぼ安定的に推移。住宅需給はほぼ均衡している。 (2)やや郊外の区画整然とした新興住宅地域。市内において一定の選好性が認められ、底値感から需給は改善傾向にあり、地価は概ね安定的に推移。
個別的要因	(1)形状及び画地規模は標準的で、総額との関連で見た場合、買い易さあり。 (2)形状、規模等は標準的である。東側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220508207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,268 円／平米 9万6,760 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,416 円／平米 9万3,943 円／坪
標準価格 平米 坪	3万522 円／平米 10万906 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,301 円／平米 12万11 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,942 円／平米 11万8,824 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,863 円／平米 10万5,339 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,009 円／平米 9万2,598 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,349 円／平米 9万3,722 円／坪
標準価格 平米 坪	3万450 円／平米 10万668 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220908207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,010 円／平米 11万5,743 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,357 円／平米 10万6,972 円／坪
標準価格 平米 坪	3万439 円／平米 10万631 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220708207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字神明町１７９３番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,167 円／平米 9万6,426 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,490 円／平米 9万882 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,848 円／平米 9万8,677 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情