路線価 (2023) 茨城県結城市大字結城字浦町176 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 結城市茨城県結城市大字結城字浦町１７６番
価格時点	2023 年
駅名	結城駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	961万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万338 円 1平米 3万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	961万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万338 円／坪 1平米 3万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は結城市を中心に県西地域を含む圏域に形成される普通商業地域である。需要者は個人商店をはじめ地元商業資本が中心となるが、郊外路線への中心商業地のシフト及び地元経済低迷に伴う空洞化現象によって空き店舗が増え、業務需要は低迷している。背後の住宅地との価格差も少なくなりつつあるが、地価は弱含み状況にある。現状では取引自体が少なく需要の中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の単価・総額はほぼ妥当と判断される。 (2) 　同一需給圏の範囲は、結城市商業地域等を中心に、県西地区内の商業地域と判定した。想定される需要者は、地域の特性より、個人事業主及び地元企業等が中心である。近年の傾向として郊外路線商業地域への店舗出店が進展しており、地元経済低迷により空洞化現象が進み、空店舗が増え、店舗等としての需要は減少。尚、市場で中心となる価格帯は画地規模により単価幅はあるが、概ね坪当たり１０～１２万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は駅前商業地の空洞化現象に歯止めがかかっておらず、収益価格はテナント需要の減退に伴う賃料水準の低下等があってやや低位に求められた。比準価格は対象近隣への業務需要が減退している中、供給自体も少ないことから広域的に県西地域の隣接市の事例も採用し、概ね市場性を反映した比準価格が得られた。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は、駅北側の古くからの商業地域である。周辺には空店舗等も介在するため、売買、或いはテナント賃貸は業種が限定される地域である。比準価格は市内を含め、周辺市の取引事例を採用し、適正に補修正を行っている。収益価格との乖離は店舗等への賃貸需要の減退より、賃料水準の低下から低く求められた。よって本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	結城駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	結城市茨城県結城市大字結城字浦町１７６番
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	24 m
面積	264 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市役所が南口に移転したことに伴い、繁華性が低下している。
街路	８．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前通り沿いの旧来からの既存商業地であるが、南口に中心商業地が移行していること、さらに市役所が移転したことにより、当地域の空洞化が進行している。当面地価は弱含みで推移するものと予測される。 (2)結城駅北口の既存の商業地域。駅南口が商業地の中心へと移行していること及び市役所が駅北側から南側に移転したことから、近隣地域の空洞化が進展。当面地価は弱含みにて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万6,620 円 1平米 3万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万6,620 円 1平米 3万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②商業地：北口商店街空洞化で弱含み、国道５０号バイパスは市役所移転効果で横這い乃至強含みの二極化傾向 (2)人口減少率は県平均を上回っており、高齢化率はほぼ県平均並み。商業地は駅北口の空洞化が進展。商業地の中心は駅南口方面となっている。
地域要因
(1)駐車場の未整備・集客力のある店舗が少ないため、新規店舗の進出見られず、閉鎖店舗もが増えつつある。地価はほぼ弱含み状況にある。 (2)近隣地域は、駐車場がほぼ未整備状態であり、また閉店舗も増えつつある。地価は弱含みにて推移。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的であり、競争力も中程度と把握される。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)画地形状、規模等は概ね標準的であり、競争力等も類似の不動産と比較し同程度と判断。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字浦町１７６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,853 円／平米 12万1,836 円／坪
推定価格 平米 坪	4万948 円／平米 13万5,374 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,158 円／平米 12万2,844 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210508207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字浦町１７６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,735 円／平米 14万1,282 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,009 円／平米 15万5,412 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,754 円／平米 12万8,121 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211008207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県結城市大字結城字浦町１７６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,964 円／平米 8万5,837 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,163 円／平米 11万2,943 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,088 円／平米 12万9,225 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県結城市大字結城字浦町１７６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万61 円／平米 9万9,382 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,971 円／平米 9万9,084 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,842 円／平米 12万5,106 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220708227 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県結城市大字結城字浦町１７６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,864 円／平米 12万5,178 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,637 円／平米 12万4,428 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,288 円／平米 12万6,580 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情