路線価 (2023) 茨城県龍ケ崎市川原代町字池ノ下1234-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市川原代町字池ノ下１２３４番１７
価格時点	2023 年
駅名	龍ケ崎市駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	431万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	431万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円／坪 1平米 2万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は龍ケ崎市内の標準的な住宅地域一円。需要者は市内若しくは周辺自治体に居住する３０～４０才代の一次取得者が中心で一部買替層も散見される。同一需給圏においては、取引価格にバラツキはあるが、全般的に地価は概ね落ち着いている状況にある。総額で土地は４００～６００万円程度、新築の戸建物件では２０００万円前後が需要の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、龍ケ崎市内の旧来からの住宅地域を中心に、隣接市町の住宅地域一帯と判定した。需要者は、当該地域に地縁を有する一次取得者が中心である。龍ケ崎市駅徒歩圏だが、快適性等住環境面から競争力は、相対的に劣る傾向が続いている。熟成度が高い一方少子高齢化も進んでおり、今後、短期間での需要回復は困難である。当該地域での住宅需要の中心は、土地が約１６０㎡で４４０万円前後、新築戸建で約２０００万円程度が上限である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅地域であり賃貸市場が形成されておらず、また、画地条件等により、採算がとれる賃貸用建物の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。本件では採用した事例が対象標準地と類似性が認められるものであり、試算された比準価格は市場の実態を反映した価格であると判断した。よって、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、旧来からの既成住宅地域であるため、自己用住宅を求める取引がその大半を占め、賃貸アパート等投資目的の取引は少ない傾向にある。また地域における標準的な敷地規模等を考慮すると、経済合理性を有する収益物件の計画が厳しいと思われ、収益価格を求めることを断念した。よって、本件では、市場参加者の視点に立ち比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	龍ケ崎市駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市川原代町字池ノ下１２３４番１７
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として概ね熟成しているので、将来的にも地域要因の大きな変動はなく、ほぼ現状のまま推移していくと予測する。 (2)旧来からの既存住宅地域であり、成熟がみられる反面、画地規模が小さい住宅が集積しており環境面で劣る。新興住宅地域と比較して、競争力は相対的に劣るため訴求力が弱く、地価下落傾向が継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向にあるが、ＪＲ龍ケ崎市駅周辺及び郊外ニュータウンの住宅地需要は安定している。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で２．４％減少しており、高齢化率は３０．８％であった。県の高齢化率３０．６％とほぼ同水準である。
地域要因
(1)格別な地域要因の変動は認められない。総額が抑えられる点で一定の需要は見込まれる。 (2)旧来からの住宅地域で、街路条件等も劣後するなど環境面でやや劣ることに変化はない。よって今後、需要はやや弱含みで推移するものと思量する。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)接面方位が北東側であるため、北側で街路に接する画地と比較して若干競争力が優る。また個別的要因に特段変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市川原代町字池ノ下１２３４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,857 円／平米 5万9,035 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,321 円／平米 7万3,793 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,287 円／平米 9万211 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市川原代町字池ノ下１２３４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,677 円／平米 9万1,500 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,677 円／平米 9万1,500 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,512 円／平米 9万955 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	龍ケ崎ＵＷ調４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市川原代町字池ノ下１２３４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,830 円／平米 9万8,618 円／坪
推定価格 平米 坪	3万784 円／平米 10万1,772 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,294 円／平米 9万3,540 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市川原代町字池ノ下１２３４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,729 円／平米 7万8,448 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,351 円／平米 8万3,810 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,027 円／平米 8万9,351 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情