路線価 (2023) 茨城県龍ケ崎市字直鮒7516-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９
価格時点	2023 年
駅名	竜ヶ崎駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	322万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	323万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,153 円／坪 1平米 1万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は龍ケ崎市内の旧市街地に存する既成住宅地域を主に周辺市町における既成の戸建住宅地域一円と把握した。需要者の中心は３０～４０歳代の住宅一次取得者層が中心。龍ケ崎市の旧市街地内の既成住宅地域は地縁的選好性が強いため、需要は弱く、市場競争力も低下傾向にあり、需要の中心となる価格帯は土地が１６５㎡程度で３００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円程度となっており、地価は依然として弱含み傾向で推移している模様である。 (2) 同一需給圏を龍ケ崎市内及び隣接市内の住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近隣に居住あるいは出身の３０～４０代前半の一次取得者等が大半。新型コロナの取引価格への影響は限定的で、特に新築建売物件の需要は好調を維持。やや雑然とした既成の住宅地域で人気は高くないが、底値感から一定程度の需要を見込める。需要の中心となる価格帯は、土地総額で３～４百万円程度、新築戸建で２千万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は龍ケ崎市の旧市街地内に位置し戸建住宅の敷地としての利用が一般的であり、一部にアパートも存するが賃貸需要が弱いため、経済合理性の観点等から収益還元法は適用しなかった。複数の取引事例から所要の補修正を行って得られた比準価格は実証的かつ客観的であり、その精度は高く、説得力を有する価格と言える。よって、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 江川により中心市街地と分断される、やや雑然とした既成の住宅地域で、面大地を中心にアパート等の介在も見られるが、アパート敷地としては画地規模がやや小さく、収益性の効率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法の適用に際しては、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない４事例を採用した。よって本件では、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竜ヶ崎駅　南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９
標準地の範囲
東	150 m
西	130 m
南	150 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.1 m
奥行き	18.7 m
面積	172 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北，５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)龍ケ崎市中心部からの接近性は普通程度であるが、地域特性等により住宅地としての需要は少なく、今後も現状の状態で推移し、地価は下落傾向が続くものと予測される。 (2)江川により中心市街地と分断される、やや雑然とした既成の住宅地域で、地域を発展させるような特段の要因は見当たらず、熟成度も比較的高いため、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)龍ケ崎市旧市街地内は人口減少が進み、高齢化率も徐々に上昇しており、需要は相対的に停滞傾向にあり、地価は依然として下落傾向が続いている。 (2)人口は減少傾向（龍ケ岡地区は増加傾向）。取引件数・建築着工件数はコロナ禍前の水準に回復。龍ケ崎市駅周辺及び北竜台地区の供給が少ない。
地域要因
(1)近隣地域は旧市街地内の既成住宅地域であるが、特段の地域要因の変動はなく、ほぼ現状のままで推移しており、地価は下落傾向が継続している。 (2)江川により中心市街地と分断される、やや雑然とした既成の住宅地域で、熟成度が比較的高く、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)台形だが選好性に大きな影響はない。北西街路であることにより日照がやや優る。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＳＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,306 円／平米 5万3,908 円／坪
推定価格 平米 坪	2万181 円／平米 6万6,718 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,220 円／平米 6万3,541 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,832 円／平米 5万5,647 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,502 円／平米 5万4,556 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,898 円／平米 5万9,171 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万816 円／平米 6万8,818 円／坪
推定価格 平米 坪	2万15 円／平米 6万6,170 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,550 円／平米 6万1,326 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万121 円／平米 6万6,520 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,424 円／平米 7万7,440 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,908 円／平米 5万9,204 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市字直鮒７５１６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,978 円／平米 6万2,741 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,257 円／平米 7万6,888 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,173 円／平米 6万3,386 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情