路線価 (2023) 茨城県龍ケ崎市藤ケ丘5-15-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外
価格時点	2023 年
駅名	龍ケ崎市駅 から 6000m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (451 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (451 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円／坪 1平米 4万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に龍ケ崎市及び県南地域の商業地域。需要者は同一需給圏内の店舗経営者、飲食店・小売店等を広域的に展開する法人である。類似する商業地域が多いため商圏は狭く、背後に購買力のある住宅地域が形成されているかが重視される。当地域は店舗が連たんし、背後住宅地の熟成も進行しているため、底堅い需要が認められる。売買による取引件数が少なく、画地規模によるバラツキも大きいため、中心となる総額の価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は龍ケ崎市を中心とした県南地区に存する駅前・路線商業地と把握。需要者は、県内小売・流通業者に加え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定されるが、事業用定借が主流で、土地取引は少ない。路線商業地間の競合が広域的に進行するも近隣地域周辺の商業集積度は高く、コロナ禍の影響は限定的で、地価は微増傾向。取引規模がまちまちで、総額での中心価格帯は把握しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収取引事例から比準価格が求められた。当該価格は地域の地価水準を的確に反映した実証的な価格である。一方、収益価格の査定にあたっては、地域の賃料水準を明確に反映した価格であるが、近隣地域内において駐車場の確保の必要性から容積率を満たす建物の建設が見られず収益性は低い状況にある。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はスーパー、レストラン、物販店の建ち並ぶ熟成度の高い路線商業地域で、賃貸店舗等の収益物件も見られるが、投資目的の需要者の参入は稀で、自用目的での取引が支配的である。但し、本件では採用事例の規範性が高いとは言いがたい。また、商業地の取引に際しては、収益性も有力な指標となり得る。よって、比準価格を重視しつつも、収益価格も十分参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	龍ケ崎市駅北東方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	136.4 坪 (451 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型商業施設等が建ちつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ニュータウン龍ケ岡地区の路線商業地域
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域として熟成しつつあり、今後も背後住宅地の熟成に伴って、発展的に推移するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (2)スーパー、レストラン、物販店の建ち並ぶ路線商業地域で、近隣地域のみならず、背後住宅地の熟成度も高いため、将来的にも現状の繁華性が保たれるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 15万1,745円 1平米 4万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 15万1,745円 1平米 4万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、世帯数増加、高齢化率上昇傾向は継続。交通体系、公共施設は特段の変動はない。 (2)旧市街地は空店舗減少の兆しなく、低迷継続。龍ケ崎市駅周辺でも背後通りは空室増加傾向。幹線道路沿いで駐車場付き店舗の場合、需給動向は相応。
地域要因
(1)ニュータウン龍ヶ岡地区の人口及び世帯数は増加等、背後地の状況が優る。 (2)スーパー、レストラン、物販店の建ち並ぶ路線商業地域で、近隣地域のみならず、背後住宅地の熟成度も高く、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地につき利便性等の観点から優位。台形だが選好性に大きな影響はない。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＨＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,857 円／平米 12万1,849 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,303 円／平米 15万3,078 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,492 円／平米 12万643 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,492 円／平米 12万643 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,546 円／平米 15万3,881 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	取手ＭＪ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,905 円／平米 9万5,560 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,676 円／平米 18万7,371 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,762 円／平米 15万4,595 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県龍ケ崎市藤ケ丘５丁目１５番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,619 円／平米 17万7,264 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,619 円／平米 17万7,264 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,870 円／平米 15万4,952 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情