路線価 (2023) 茨城県龍ケ崎市佐貫1-9-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３
価格時点	2023 年
駅名	龍ケ崎市駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,260万 円 (860 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,300万 円 (860 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,029 円／坪 1平米 9万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 龍ケ崎市を代表する商業地であり、同一需給圏は茨城県南部の商業地域全域に及ぶ。需要者は同一受給圏内関係者の他全国展開のチェーン店などの外部需要も期待でき、法人、個人事業者を問わない。本標準地は駅前であるが、近年は一定の駐車場を有する郊外型店舗との競争が激しく、コロナ禍による駅前飲食店等の不振もあり下落が続く。業種によって規模が一定しないことから、需要の中心価格帯を判定することは困難である。 (2) 　同一需給圏は茨城県南地区に存する普通商業地域一円と判定した。需要者は資金力を有する地元事業事業者のほか県内外の事業法人等が想定される。ニュータウン地区の幹線道路沿いは商業集積があり繁華性は比較的高いが、旧来からの商業地の繁華性は引き続き低下しており、商業地需要は若干の弱含み傾向にある。規範性を有する商業地の取引はほとんど見られず、また取引される規模や価格帯もまちまちであり需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はＪＲ龍ケ崎市駅東口至近の駅前商業地である。本標準地は商業地であり収益を重視すべきだが、仮定に基づく点もあり、比準価格に比較してやや信頼性に問題がある。比準価格は龍ケ崎市内の商業地取引事例が入手しえず、周辺市の事例からの試算となったが、商業地は同一受給圏が広域にわたることから一定の信頼性を有している。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格に重きを置き、収益価格を関連付け、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (2) 　近隣地域はＪＲ龍ケ崎市駅に近接した駐車場も多い普通商業地域で、近年の繁華性低下等から、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格の信頼性は低い。比準価格は代替競争関係を有する取引事例から、商業地としての各要因に着目し適切に試算がなされており、信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、商業地としての収益性に着目した収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	龍ケ崎市駅　東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	260.1 坪 (860 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所が見られる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３
標準地の範囲
東	270 m
西	370 m
南	25 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	24.6 m
奥行き	35 m
面積	860 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地であるが、ニュータウン地区の幹線道路沿いの商業地との競争が激しい。駅至近距離という希少性はあるが、外部顧客を誘引する要因はほとんどなく、弱含みにて推移するものと思料する。 (2)当該地域はＪＲ龍ケ崎市駅東口に近接した商業地域で、繁華性の低下傾向が継続しており、今後も地価は弱含みで推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)龍ケ崎市の商業地は人口減少、高齢化進展、郊外型店舗との競争があり商業環境は低下が続く。 (2)龍ケ崎市の人口は減少傾向。沿道型店舗への顧客流出等が目立ち、旧来商業地の収益力及び商業繁華性は低下傾向にある。
地域要因
(1)龍ケ崎市駅駅前の市を代表する商業地だが、ニュータウン等の路線商業施設との競争が激しく、地価はやや弱含みにて推移。 (2)駅前商業地域としての一定の集客力は見込めるが、幹線道路沿道の商業地域と比較した相対的な競争力等の低下から、地価は弱含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	取手ＵＷ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,063 円／平米 29万4,442 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,796 円／平米 29万3,560 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,662 円／平米 32万6,177 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,955 円／平米 29万4,085 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,278 円／平米 28万5,235 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,508 円／平米 31万9,055 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,400 円／平米 32万5,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ調４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,587 円／平米 39万2,049 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,940 円／平米 37万3,380 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,953 円／平米 32万3,833 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,900 円／平米 33万269 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,821 円／平米 31万172 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,183 円／平米 30万8,063 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,062 円／平米 33万7,417 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫１丁目９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,492 円／平米 27万9,331 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,294 円／平米 29万1,900 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,814 円／平米 32万67 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,800 円／平米 32万6,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情