路線価 (2023) 茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川489-49外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外
価格時点	2023 年
駅名	龍ケ崎市駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万423 円 1平米 4万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万423 円／坪 1平米 4万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の各駅周辺商業地域及び龍ケ崎市を中心とした周辺自治体を含む県南商業地域一円。需要者の中心は、地元自営業者、中小法人、事務所ビル経営者等である。郊外路線商業地域及びモール型の商業施設等が客足の中心となっており、概して既存商業地域に対する需要はやや弱含みであるが、近隣地域はＪＲ駅前立地という希少性があり需要は底堅いと思料する。総額は面積等によるバラツキも多く需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね茨城県南部の鉄道駅周辺を中心とした商業地域である。需要者は圏内及び圏外の個人事業者及び法人事業者が中心となる。商業中心は既に幹線道路沿いの大型店舗地へ移っているため、駅前商業地や近隣商店街の地位低下は続いている。需要の中心となる価格帯については、事業用借地権の利用も見られるため売買取引件数は少なく、画地規模もまちまちであるため見出しがたい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 豊富な事例収集が困難であり広域的な取引事例も採用したが、概ね対象地の市場性を反映した価格が試算された。また近隣地域は既成商業地域であるが元本価値に相応した賃料が授受できないこと、及び、賃貸収入を見込んだ不動産取得需要が少ないことから収益価格は流動的と思料する。よって本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記とおり決定した。 (2) 近隣地域は龍ケ崎市駅西口駅前の商業地域である。比準価格の試算においては、市内の商業地から信頼性の高い事例を採用できた。また想定建物・設定賃料は妥当であるが、低層建物中心の容積充足率が低い地域であるため、収益価格は低位に試算された。よって比準価格を中心に収益価格を関連付け、後記代表標準地から検討した価格との均衡に留意したうえで価格の調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	龍ケ崎市駅北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	115.5 坪 (382 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等の存する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	13 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	龍ケ崎市駅　　　駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)龍ケ崎市駅至近に立地してる希少性もあり、需給及び地価は今後も安定的に推移すると予測する。 (2)駅前商業地として継続していくと予測する。商業中心はニュータウン地区の幹線道路沿い移転しているが、地価水準は住宅地並みに低下しているため、概ね安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)沿道型店舗への顧客流出等から、旧来からの商業地の収益力及び商業繁華性は低下している。 (2)①龍ケ崎市の人口は微減傾向。一方、高齢化率は微増傾向。②圏央道Ｉ．Ｃ．への連絡道路整備等が進行中。③分譲用地の仕入価格は上昇傾向。
地域要因
(1)龍ケ崎市駅西口駅前広場沿いで希少性があり、潜在的には底堅い需要があると思料する。 (2)街路条件、接近条件、環境条件等格別の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,492 円／平米 12万643 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,492 円／平米 12万643 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,388 円／平米 15万53 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	龍ケ崎ＨＭ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,320 円／平米 12万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,931 円／平米 12万8,706 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,181 円／平米 15万2,674 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	龍ケ崎ＭＪ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,351 円／平米 11万6,870 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,668 円／平米 11万1,306 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,951 円／平米 14万8,608 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,906 円／平米 18万8,131 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,088 円／平米 17万8,815 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,789 円／平米 15万4,684 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,626 円／平米 11万7,780 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,193 円／平米 12万9,572 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,258 円／平米 14万9,623 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情