路線価 (2023) 茨城県龍ケ崎市川原代町字下田5425-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市川原代町字下田５４２５番２
価格時点	2023 年
駅名	竜ヶ崎駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,690万 円 (1740 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,690万 円 (1740 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円／坪 1平米 2万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、茨城県南の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は地元の個人事業者及び法人事業者等が中心である。近隣地域は市街化調整区域の為、収益物件の建設が困難であり、自用目的の取引が中心となる。また、画地規模及び中心価格帯は、規模が一定でない為ばらつきがあり、中心となる規模及び価格帯は存しない。 (2) 同一需給圏は、茨城県南の路線商業地域である。主たる需要者は地元の個人事業者及び法人事業者等が中心となる。市街化調整区域のため利用用途が制限されること及び法規制等から価格帯が抑えられ、投資採算性の面から、ロードサイド型の郊外型店舗を展開する法人事業者等の需要もある。取引の中心となる画地規模及び価格帯は、当該店舗利用用途及び画地規模等にも左右されるため、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街化調整区域内に存し、収益向き建物の建設が公法規制から困難であり、収益還元法は適用出来ない。したがって、周辺幹線道路沿いの取引事例を中心に比準価格を求め、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、市街化調整区域内に存する幹線道路沿いの路線商業地域で、賃貸建物等の想定が規制等により困難であることから収益還元法の適用を断念した。一方、路線商業地域の同一需給圏は広域的に形成されることから、取引事例の収集範囲を広域的に捉え規範性の高い取引事例を採用することが出来た。したがって、本件鑑定評価にあたっては、比準価格を妥当と認め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	竜ヶ崎駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	526.3 坪 (1740 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等の見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	龍ケ崎市茨城県龍ケ崎市川原代町字下田５４２５番２
標準地の範囲
東	120 m
西	120 m
南	160 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	64 m
面積	1740 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	県道沿いの店舗及び事務所が散在する地域
街路	２８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの市街化調整区域内の商業地域で繁華性に劣り、店舗の連たん性も低い状況にある。市街化区域内の商業地域とは異なり、自用限定で土地需要が小さく、地価水準は現状のまま弱含みで推移すると予測する。 (2)市街化調整区域内の路線商業地域で、未利用地及び農地等もみられ店舗の連たん性は低い。市街化区域内商業地域と異なり、利用用途に制限があり地価水準は弱含みで推移すると予測する。コロナ禍の影響に留意が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	平家建の低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市街化調整区域内の路線商業地域は、土地使用に関し制限があり、今後においても土地需要の大幅増加は見込めない状況にある。 (2)調整区域内の路線商業地域は、使用方法に制限があり、今後においても土地需要の大幅増加は見込めない状況にある。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地域で、空地も多くみられ、店舗等の立地は厳しい。 (2)幹線道路沿いの商業地で、未利用地もみられ店舗の集積状況は厳しい状況で今後も同傾向が続き地価は弱含みが続くと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市川原代町字下田５４２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万173 円／平米 9万9,752 円／坪
推定価格 平米 坪	3万325 円／平米 10万254 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,364 円／平米 7万3,935 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	15 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市川原代町字下田５４２５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万728 円／平米 6万8,527 円／坪
推定価格 平米 坪	2万44 円／平米 6万6,265 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,231 円／平米 9万3,332 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	龍ケ崎ＭＪ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県龍ケ崎市川原代町字下田５４２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,563 円／平米 8万1,205 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,848 円／平米 7万8,841 円／坪
標準価格 平米 坪	2万612 円／平米 6万8,143 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県龍ケ崎市川原代町字下田５４２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,613 円／平米 5万4,923 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,365 円／平米 5万7,409 円／坪
標準価格 平米 坪	2万648 円／平米 6万8,262 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情