路線価 (2023) 茨城県下妻市下妻字栗山乙283-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 下妻市茨城県下妻市下妻字栗山乙２８３番６
価格時点	2023 年
駅名	下妻駅 から 530m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	545万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	545万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円／坪 1平米 2万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね下妻市内の住宅地域であるが、周辺市町の住宅地域も含まれると思料される。需要者は同一需給圏内に居住するエンドユーザーが中心である。近隣周辺は下妻駅接近性が良好な既成住宅地域である。総じて下妻市内では利便性、住環境が良好な新興住宅地域に需要が集まる傾向で、近隣地域（既成住宅地域）の市場性は依然として低迷している。土地は２５０㎡程度で５５０万円前後、新築戸建で２，０００万円前後が需要中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、下妻市及びその隣接市町の住宅地域の圏域と判定した。需要者の中心は市内に居住する３０～４０代の一次取得者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。市内では、下妻駅東側の区画整理地内の住宅地が需要の中心で、駅西側の街路条件が劣る既成住宅地の需要は総じて弱い。需要の中心となる価格帯は土地は２５０㎡程度で、５５０万円前後、新築戸建で２，０００万円前後と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内で発生し、住環境が類似した４事例を採用して比準されており、市場性を反映していると思料する。近隣地域は下妻駅から徒歩圏内であること、相応の利便性からアパートも見られるが、自己利用目的の取引が中心であり、収益価格は価格形成に影響を与えていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、対象標準地の将来の動向にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は下妻駅徒歩圏の既成住宅地域である。取引は自己使用目的が支配的で、収益性よりも居住の快適性等が重視され、取引においては実勢価格が指標とされている。比準価格は下妻市内の住宅地域内の取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い。収益価格は近隣の物件との競合により借手市場であることから低位に試算された。よって、現在の市場動向を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下妻駅西方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	駅前商店街に近い空地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下妻市茨城県下妻市下妻字栗山乙２８３番６
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	26 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	下妻駅への接近性が良好な住宅地域。
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)下妻駅徒歩圏内の住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。駅徒歩圏であるが、需要は住環境が良好な住宅地域に集まっており、当面、近隣地価は弱含み状態と予測される。 (2)下妻駅徒歩圏内の住環境の良好な既成住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①新型コロナの影響は賃貸市場に多少みられる程度②下妻地区は利便性が良好な市内中心地に人気が集まる③千代川地区は内部的な需要に留まる。 (2)人口減少率は県平均よりやや低く、高齢化率は県平均よりやや高い。下妻駅東側の区画整理地内の需要が強く、その他地域の土地需要は総じて弱い。
地域要因
(1)下妻駅駅西側の既成住宅地域で住環境が良好な区画整理地域との比較から選好性に劣る傾向にあり、地価は依然として下落している。 (2)下妻駅西側の徒歩圏内の住宅地域で、価格調整も進み地価の下落幅は縮小傾向で推移。
個別的要因	(1)道路方位の優位性は認められるが、個別的要因に特段の変動はない。 (2)戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市下妻字栗山乙２８３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,189 円／平米 6万3,439 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,151 円／平米 6万3,313 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,738 円／平米 7万1,866 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市下妻字栗山乙２８３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,283 円／平米 6万3,750 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,933 円／平米 5万9,286 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,632 円／平米 7万1,515 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市下妻字栗山乙２８３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,405 円／平米 7万7,377 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,246 円／平米 7万3,545 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,187 円／平米 7万44 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下妻ＦＨ調Ｒ４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市下妻字栗山乙２８３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,391 円／平米 4万965 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,539 円／平米 4万8,066 円／坪
標準価格 平米 坪	2万830 円／平米 6万8,864 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情