路線価 (2023) 茨城県下妻市宗道字前原143-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 下妻市茨城県下妻市宗道字前原１４３番３
価格時点	2023 年
駅名	宗道駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	586万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	586万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下妻市内の住宅地域（特に旧千代川地区）であるが周辺市町の住宅地域も含まれると思料される。需要者の中心は同一需給圏に居住するエンドユーザーであり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ないと判断される。下妻市内の不動産需要は下妻駅周辺の住宅地域に集まる傾向にあり、旧千代川地区では事例発生は少なく市場競争力は依然として弱いと把握される。土地が約１００坪で６００万円程度、新築戸建は２，０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は旧千代川地区を中心に市内全域及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は下妻市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣は駅接近性、住環境は良好で新規分譲地も散見されることから一定の市場性を有するが、中心市街地への接近性、利便性等が劣り地価は依然、弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地は３００㎡程度で、６００万円前後、新築戸建で２，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では宗道駅勢力圏に位置する取引事例を中心に採用した。一部で常総市内の事例も採用したが、地域格差は適切に査定されており、市場性を反映した価格が試算されたと判断される。また周辺にはアパート等が見られるが、自己使用目的の取引が支配的な地域のため収益性は価格形成に影響を与えていないと判断した。したがって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更には代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記とおり決定した。 (2) 近隣は宗道駅徒歩圏の住宅地域である。土地取引は個人の住宅建設目的が支配的で、実勢価格を指標として取引がなされている。比準価格は下妻市内の住環境が類似する住宅地の事例を収集し試算した。また、周辺にはアパート等が見られるが、賃貸需要が弱いことから収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記とおり決定した。
交通
交通施設	宗道駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	91.3 坪 (302 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、営業所等が混在する駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下妻市茨城県下妻市宗道字前原１４３番３
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	22.9 m
面積	302 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	宗道駅接近性が良好な在来住宅地域。
街路	基準方位　北　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧千代川地区の住宅地域として熟成しているので、今後もほぼ現状維持での推移と予測される。一方、相対的に利便性が劣る地域性から取引は低調気味であり、近隣地価は弱含みでの推移と予測される。 (2)近隣は最寄り駅に近く、新規分譲地も見られることから今後は緩やかに戸建住宅地域として宅地化が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①新型コロナの影響は賃貸市場に多少みられる程度②下妻地区は利便性が良好な市内中心地に人気が集まる③千代川地区は内部的な需要に留まる。 (2)人口減少率は県平均よりやや低く、高齢化率は県平均よりやや高い。下妻駅東側の区画整理地内の需要が多く、その他地域の土地需要は総じて弱い。
地域要因
(1)宗道駅徒歩圏内に位置しているが、地域的に広汎な不動産需要が期待出来ない特性から、近隣地価は依然として弱含んでいる。 (2)宗道駅に近い住宅地域であるが、生活利便性が劣り市場性は弱い。
個別的要因	(1)道路方位の優位性は認められるが、個別的要因に特段の変動はない。 (2)戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市宗道字前原１４３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,922 円／平米 4万2,720 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,772 円／平米 5万2,142 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,025 円／平米 5万9,591 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下妻ＦＨ調Ｒ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市宗道字前原１４３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,330 円／平米 5万681 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,171 円／平米 4万6,849 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,202 円／平米 6万3,482 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下妻ＦＨ調Ｒ４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市宗道字前原１４３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,239 円／平米 5万6,992 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,773 円／平米 5万2,146 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,644 円／平米 6万1,637 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下妻ＦＨ調Ｒ４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市宗道字前原１４３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,646 円／平米 6万4,950 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,720 円／平米 6万1,888 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,425 円／平米 6万913 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県下妻市宗道字前原１４３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,120 円／平米 4万9,987 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,567 円／平米 6万4,689 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,168 円／平米 6万63 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情