土地路線価格
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路線価 (2023) 北海道札幌市西区琴似3条3-609-53 坪・平米

2023
路 線 価
北海道 札幌市西区
北海道札幌市西区琴似3条3丁目609番53 (札幌西)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域)
  • 琴似駅 から 700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
34万7,130
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
10万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 北海道 札幌市西区北海道札幌市西区琴似3条3丁目609番53
価格時点 2023
駅名 琴似駅 から 700m
路線価
1坪当たり 1坪 34万7,130
1平米当たり 1平米 10万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
2,730万
(182 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 49万5,900
1平米 15万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
2,730万
(182 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 49万5,900 円/坪
1平米 15万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、琴似地区界隈の駅徒歩圏内に位置する低中層住宅地域であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、JR駅及び地下鉄駅ともに徒歩圏内の住宅地域である。需要者は札幌市西部に地縁的選好性を有する中間以上の所得層が中心である。新型コロナの感染拡大以降も、住宅地の需要は堅調であり、高水準での取引が認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模、形状や建物の延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。

(2) 同一需給圏は、主に琴似地区及び二十四軒地区を中心とした、地下鉄駅及びJR駅徒歩圏内に所在する西区内の住宅地域の圏域。需要者の中心は札幌市内居住者のほか、収益物件取得目的の法人需要者等も多いと把握される。琴似地区は西区内でも人気の高い住宅地域の一つであり、生活利便性の良さ等から、戸建住宅用地及び共同住宅用地等として需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向。土地価格は約55坪程度で概ね2700万円前後が需要の中心と思料される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は、標準地周辺で個人による居住目的若しくは法人による投資目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られていないため、低位に試算された。よって、最近の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考程度に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 小規模一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ地下鉄及びJR琴似駅徒歩圏内の地域につき、取引においては自用目的の取引のほか収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等より、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 琴似駅南西方
距離 700 m
土地の状態
土地面積 55.1 坪 (182 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 札幌市西区北海道札幌市西区琴似3条3丁目609番53
標準地の範囲
20 m
西 30 m
30 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中層共同住宅地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 14 m
面積 180 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北  6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)賃貸マンションや戸建住宅等が建ち並ぶ駅徒歩圏の既存住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持していくと予測する。

(2)地下鉄琴似駅及びJR琴似駅の両方から徒歩圏内にあり、周辺には大型商業施設や飲食店舗等が充実する生活利便性良好な住宅地域である。駅徒歩圏内の住宅地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 49万5,900
1平米 15万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 49万5,900
1平米 15万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 49万5,900
1平米 15万
前年から次年への変動率 11.9 %
2022年
1坪 44万3,004
1平米 13万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 49万5,900
1平米 15万
前年から次年への変動率 11.9 %
2019年
1坪 44万3,004
1平米 13万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナの収束が見通せない中、金融緩和等は依然継続されており、不動産市場にとってはプラスに作用している。

(2)コロナ禍においても市内不動産需要は概ね堅調であるが、建築費の高騰や金融政策の今後の動向等に留意が必要である。

地域要因
(1)JR駅、地下鉄駅徒歩圏内の住宅地の土地需要は依然堅調である。

(2)生活利便性が良好な当該住宅地需要は堅調で地価水準は上昇傾向。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1231471107
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市西区
地域 北海道札幌市西区琴似3条3丁目609番53
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
8万5,296 円/平米
28万1,989 円/坪
推定価格 平米
13万8,215 円/平米
45万6,939 円/坪
標準価格 平米
14万7,037 円/平米
48万6,104 円/坪
査定価格 平米
14万9,000 円/平米
49万2,594 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1231471107
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市西区
地域 北海道札幌市西区琴似3条3丁目609番53
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
20万2,438 円/平米
66万9,260 円/坪
推定価格 平米
15万1,843 円/平米
50万1,993 円/坪
標準価格 平米
14万8,866 円/平米
49万2,151 円/坪
査定価格 平米
15万1,000 円/平米
49万9,206 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1231471107
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市西区
地域 北海道札幌市西区琴似3条3丁目609番53
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
15万830 円/平米
49万8,644 円/坪
推定価格 平米
14万9,357 円/平米
49万3,774 円/坪
標準価格 平米
14万6,428 円/平米
48万4,091 円/坪
査定価格 平米
14万9,000 円/平米
49万2,594 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1231471107
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市西区
地域 北海道札幌市西区琴似3条3丁目609番53
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
20万698 円/平米
66万3,508 円/坪
推定価格 平米
19万9,522 円/平米
65万9,620 円/坪
標準価格 平米
19万6,187 円/平米
64万8,594 円/坪
査定価格 平米
19万9,000 円/平米
65万7,894 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 未舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 60m高度地区
特別な事情
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