路線価 (2023) 茨城県下妻市本宗道字宮西54-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 下妻市茨城県下妻市本宗道字宮西５４番３
価格時点	2023 年
駅名	宗道駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	668万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	668万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円／坪 1平米 1万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下妻市の住宅地域のほぼ全域。需要者の中心は下妻市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。当該地域は農地も見られる住宅地域で需給は安定している。当該地域は市役所支所等にも近隣する住宅地域だが、道路の系統連続性が比較的劣る地域である。土地は４００㎡程度で６００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心。 (2) 同一需給圏は、下妻市及びその周辺市町の住宅地域であり、特に旧千代川地区内の住宅地との価格牽連性が強い傾向にある。需要者の中心は下妻市内に地縁的選好性を有する地元居住者や地元出身者であるが、新興住宅団地においては地元関係者以外の需要も見られる。街路の狭隘な既成住宅地の需要は弱含みで推移している。土地は３００㎡で５００万円程度、新築の戸建住宅は１８００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は店舗等の収益物件が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。取引時点が古い取引事例等も採用しているが下妻市の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域に存し、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、下妻市内の代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	宗道駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	121 坪 (400 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下妻市茨城県下妻市本宗道字宮西５４番３
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	140 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	22.3 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	Ｈ３０．１２．５に下妻市立地適正化計画が策定された。
街路	基準方位北、　　３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、農地が見られる住宅地域で、今後とも低層住宅地として熟成し、地価水準は弱含み傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (2)旧千代川地区の既成住宅地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。地価水準は街路が狭隘で需要が弱含みであるため、当面下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地の地価は長期の地価下落で値頃感があり、下落幅は縮小傾向にあるが、地元中心で引き合いは依然低調である。人口減少。高齢化率増加。 (2)住環境の良好な住宅地は底値感から一部に横這いが見られるものの、市内全域が非線引都市計画区域のため供給過多で需要は概ね弱含みで推移。
地域要因
(1)農地が見られる住宅地域で、道路の系統連続性は比較的劣るが、地価水準は弱含み傾向にあると予測する。 (2)宗道駅徒歩圏内にある街区の雑然とした街路条件の劣る既成住宅地域。外部需要が少なく、市場性が劣り、地価は下落傾向で推移。
個別的要因	(1)北側道路接面の中間画地で日照等が比較的劣るが、規模及び街路幅員等において、特に市場性に与える影響は少ない。個別的要因に変動はない。 (2)形状、規模等は標準的である。北側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市本宗道字宮西５４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,877 円／平米 5万9,101 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,629 円／平米 5万8,281 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,951 円／平米 5万6,040 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市本宗道字宮西５４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,922 円／平米 4万2,720 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,772 円／平米 5万2,142 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,980 円／平米 5万2,830 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市本宗道字宮西５４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,801 円／平米 5万5,544 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,624 円／平米 5万1,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,964 円／平米 5万6,083 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市本宗道字宮西５４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,571 円／平米 5万4,784 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,604 円／平米 5万4,893 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	下妻ＦＨ調Ｒ４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市本宗道字宮西５４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,239 円／平米 5万6,992 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,773 円／平米 5万2,146 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,691 円／平米 5万5,180 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情