路線価 (2023) 茨城県下妻市下妻字栗山乙349-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 下妻市茨城県下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
価格時点	2023 年
駅名	下妻駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	708万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	708万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円／坪 1平米 3万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下妻市を中心として県西地域を含む圏域に形成される商業地域である。需要者は個人事業者又は地元法人が中心となるが、郊外路線への中心商業地のシフト等に伴う空洞化現象によって空き店舗が増え、業務需要は低迷したままである。背後の住宅地との価格差も少なくなりつつあるが、地価は弱含み状況にある。昨年には付近の商業地の取引が数件程度みられ、上記標準地の単価・総額はほぼ妥当と判断される。 (2) 同一需給圏は下妻市内の商業地域であるが隣接市町内で形成された商業地域も含むと判断される。需要者は同一需給圏内に所在し、店舗等出店を検討する経営者が中心と考えられる。全国的な傾向として商業地に対する土地需要の郊外化・大型化が主流であり、近隣地域を含む既存商業地域に対する需要は依然弱含みである。土地取引は散見される程度で需要中心価格帯の把握は困難であるが、競合地域及び背後住宅地域との比較から坪当たり１０万円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は郊外路線商業地の発展に伴う差別化の影響を受け、対象近隣の空洞化が進行していることで収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象近隣への業務需要が減退していることから、下妻市内のほか県西地域の周辺市町の事例も採用し、概ね市場性を反映した比準価格が得られた。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 下妻市内で類似した取引事例の発生が少ないので常総市、筑西市内で発生した取引事例も採用した。比準の過程で要因格差率は慎重に査定されており、市場の実態を反映した価格が得られたと思料される。近隣地域は既成商業地域で自用店舗も多く見られ、賃貸市場は未だ形成に至っていないと判断した。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との均衡にも留意して本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下妻駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下妻市茨城県下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
標準地の範囲
東	30 m
西	130 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10.8 m
奥行き	21.5 m
面積	232 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空洞化著しい既存商業地であり、業務需要も見込めず、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (2)在来商業地域として熟成しているので、今後も現状のまま推移すると予測される。総じて店舗出店の郊外化から需要シフトの動きは継続しており、当面、近隣地価は弱含み傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均若干下）、②取引件数・建築着工数前年比増加、③商業地：既存商業地空洞化で弱含み、路線商業地横這い乃至弱含み (2)①下妻駅周辺の既成商業地は空洞化が進んでいる②幹線道路沿いには大型店舗が立地しており商業中心となっている③一部、住宅化傾向が見られる。
地域要因
(1)既存商業地で駐車場未整備・集客力のある店舗が少ないため、店舗需要は見込めない。背後の住宅地価格に近づきつつあるが、地価は弱含みで推移 (2)近隣周辺で不動産取引は見られたが、駅西口の既成商業地は空洞化が著しく、顧客は郊外の大型店舗に奪われており、地価下落は継続している。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的であり、競争力も中程度と把握される。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)特に個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万61 円／平米 9万9,382 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,971 円／平米 9万9,084 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,850 円／平米 10万5,296 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万365 円／平米 10万387 円／坪
推定価格 平米 坪	3万274 円／平米 10万86 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,172 円／平米 10万6,361 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,853 円／平米 12万1,836 円／坪
推定価格 平米 坪	4万948 円／平米 13万5,374 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,023 円／平米 10万9,174 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220508227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,033 円／平米 9万5,983 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,374 円／平米 9万498 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,720 円／平米 10万4,866 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情